楊紅旭
2月1日，上海土地市場(chǎng)風(fēng)云再起。位于外灘國(guó)際金融服務(wù)區(qū)的一塊地，經(jīng)過(guò)一天復(fù)雜而漫長(zhǎng)的評(píng)標(biāo)和競(jìng)標(biāo)過(guò)程，終于以92.2億元的總價(jià)成交，超過(guò)去年綠地集團(tuán)72.5億元獲得的龍華地塊，成為上海有史以來(lái)成交的最貴一幅土地。不過(guò)，與2009年諸多熱門土地交易不同的是，業(yè)界更關(guān)注外灘地塊的全新出讓方式。
這是上海乃至全國(guó)，第一幅通過(guò)預(yù)申請(qǐng)和綜合評(píng)標(biāo)的方式成交的經(jīng)營(yíng)性用地，而且是一幅位于中央商務(wù)區(qū)（CBD）的稀缺地塊。程序是這樣的：第一步，先由開發(fā)商向土地出讓部門提出預(yù)申請(qǐng)，有點(diǎn)像香港的“勾地”制度；第二步，新黃浦集團(tuán)、上海證大、復(fù)地聯(lián)合體和中華企業(yè)聯(lián)合體等四家企業(yè)通過(guò)審核，在競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)由評(píng)委考量企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、持有物業(yè)數(shù)量等外部因素，給四家企業(yè)打分；第三步，根據(jù)打分結(jié)果，最終進(jìn)入競(jìng)價(jià)階段的只有中華企業(yè)和上海證大，價(jià)高者得之，上海證大勝出。
那么，這一土地出讓方式的變革，有何意義？回顧2009年，高房?jī)r(jià)成為中央政府和老百姓的心頭之痛，正由于此，去年12月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上形成的“國(guó)四條”中才罕見地提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。但業(yè)外人可能不清楚，去年全國(guó)地價(jià)上漲的幅度超過(guò)房?jī)r(jià)，尤其是下半年，全國(guó)高價(jià)地頻出，一次又一次刷新地價(jià)紀(jì)錄。2009年全國(guó)土地成交總價(jià)、單價(jià)、樓板價(jià)20強(qiáng)的進(jìn)入門檻，分別提高至36億元、4223萬(wàn)元/畝和20963元/平方米。
但凡一塊高價(jià)地誕生，就意味著周邊地價(jià)的整體上漲，而且現(xiàn)房售價(jià)更會(huì)被直接上拉。很多城市熱點(diǎn)地塊的溢價(jià)率高達(dá)200%左右，上海嘉定新城市有兩幅居住用地溢價(jià)率居然超過(guò)400%。對(duì)此，越來(lái)越多的人提出質(zhì)疑，認(rèn)為是土地出讓的招拍掛制度推高了地價(jià)。平心而論，2004年開始的招拍掛制度，相對(duì)于之前的協(xié)議和劃撥出讓方式，是種巨大的進(jìn)步，然而在大城市普遍存在優(yōu)質(zhì)地塊稀缺的現(xiàn)實(shí)條件下，以“價(jià)高者得之”為原則的拍賣和掛牌方式，確實(shí)助推了地價(jià)，甚至頻頻出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的離譜現(xiàn)象。
為了緩解這一制度性矛盾，今年1月國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的“國(guó)十一條”中，明確提出“要嘗試土地出讓的綜合標(biāo)評(píng)法”。即不再是簡(jiǎn)單的誰(shuí)出價(jià)最高就能拿地，而是綜合評(píng)價(jià)競(jìng)標(biāo)企業(yè)的素質(zhì)。比如，近期國(guó)土資源部和上海、北京、海南房地產(chǎn)管理部門都提出，那些拖欠土地款或存在囤地行為的開發(fā)商，不能參加新增土地的競(jìng)標(biāo)。
外灘地塊的拍賣，正是采取綜合評(píng)標(biāo)法。實(shí)際上，“國(guó)十一條”中的相關(guān)規(guī)定，也正是借鑒了去年以來(lái)上海的想法和做法。除此，預(yù)申請(qǐng)制度也屬上海首創(chuàng)。結(jié)果表明，新地王92.2億元的成交價(jià)，僅比90億元的底價(jià)高出了一點(diǎn)點(diǎn)，相比去年動(dòng)輒200%的溢價(jià)率，可以說(shuō)相當(dāng)好地控制了地價(jià)水平，取得了預(yù)期效果。原因很簡(jiǎn)單，競(jìng)價(jià)者只有兩家，且皆非搶地大戶，如去年表現(xiàn)搶眼的綠城、保利、中海等。
由此看來(lái)，綜合標(biāo)評(píng)法可謂首戰(zhàn)告捷，為上海市政府抑制高地價(jià)高房?jī)r(jià)立下大功一件，確也值得全國(guó)推而廣之。但就這一變革而言，尚有些許反思之處。比如，控制了地價(jià)，也就降低了項(xiàng)目開發(fā)成本，但項(xiàng)目的售價(jià)卻不一定會(huì)等比例降低，畢竟房?jī)r(jià)由市場(chǎng)決定，屆時(shí)如果市場(chǎng)紅火，房?jī)r(jià)照樣高高在上。這是否會(huì)肥了開發(fā)商，損了政府土地收入？
再如，綜合評(píng)標(biāo)法與招拍掛中的“招標(biāo)”法類似，而以前的實(shí)踐證明，與掛牌和拍賣相比，招標(biāo)過(guò)程中容易滋生灰色交易，如何嚴(yán)加防范值得深思。僅以本案為例，通過(guò)預(yù)申請(qǐng)的四家房企清一色是上海本土開發(fā)商，而此前呼聲很高、有豐富高端城市綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的香港新鴻基以及和記黃埔等卻沒(méi)能入圍。
當(dāng)然，任何一項(xiàng)變革，都會(huì)使部分群體受益，而使部分群體受損，此事古難全。但是，我們還是要盡量在市場(chǎng)公平、經(jīng)濟(jì)效率、社會(huì)效益三者之間，尋找最佳平衡點(diǎn)。以綜合評(píng)標(biāo)法出讓經(jīng)營(yíng)性用地，上海開了一個(gè)利大于弊的好頭。接下來(lái)，應(yīng)在進(jìn)一步完善機(jī)制的前提下，更大范圍的推廣，以切實(shí)穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)。
?。ㄗ髡呦捣康禺a(chǎn)業(yè)研究人士）
來(lái)源：東方早報(bào)
