如何對(duì)物業(yè)管理實(shí)施政府采購(gòu)
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發(fā)布日期：2010年08月06日
物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位辦公大樓是物業(yè)管理的重要對(duì)象之一。
所謂現(xiàn)代物業(yè)管理，是指專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對(duì)已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)物業(yè)周?chē)h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、消防安全維護(hù)、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理的綜合性服務(wù)。
傳統(tǒng)物業(yè)管理模式面臨困境
傳統(tǒng)物業(yè)管理是政府自身安排人員對(duì)辦公樓的日常性運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行維護(hù)，是政府直接進(jìn)行的行政型的封閉式管理，它既要服從機(jī)關(guān)的人事管理，又要服從業(yè)務(wù)管理。而作為管理單位的政府與作為使用者的職工之間是管理與被管理的關(guān)系。以各單位的保安及保潔工作為例，一直是采用雇傭臨時(shí)工的方式，對(duì)其沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的管理和規(guī)范。這樣在管理上就存在人員流動(dòng)性大、管理不到位、安全性難以保證的問(wèn)題。
現(xiàn)代辦公大樓的智能化程度比較高，要求現(xiàn)代物業(yè)管理公司實(shí)行全方位、多功能的管理和服務(wù)，對(duì)其工作人員無(wú)論在專(zhuān)業(yè)、技術(shù)上，還是在服飾、態(tài)度上都有較高要求。
實(shí)行政府采購(gòu)的必要性
擴(kuò)大采購(gòu)規(guī)模。行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位辦公大樓物業(yè)管理屬于政府購(gòu)買(mǎi)的服務(wù)性項(xiàng)目，部分地方已經(jīng)通過(guò)政府采購(gòu)的方式完成。
隨著政府采購(gòu)管理制度的日趨健全與完善，將物業(yè)管理納入政府采購(gòu)已經(jīng)具有可操作性。它既擴(kuò)大了政府采購(gòu)規(guī)模，又能有效地提高財(cái)政資金的使用效率。
規(guī)范采購(gòu)行為。物業(yè)管理提供的是專(zhuān)業(yè)化水平較高的服務(wù)，物業(yè)管理單位的招標(biāo)特點(diǎn)與一般貨物設(shè)備招標(biāo)不同，對(duì)投標(biāo)人的評(píng)定應(yīng)更多地看重服務(wù)及經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)價(jià)格所占比重的分?jǐn)?shù)可適當(dāng)降低些。服務(wù)的評(píng)定可以從以下幾方面來(lái)評(píng)定：管理服務(wù)理念和目標(biāo)；項(xiàng)目管理運(yùn)作方法及管理制度；管理服務(wù)人員配置；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定物業(yè)管理服務(wù)方案等，而這些要求是分散采購(gòu)難以實(shí)現(xiàn)的。
節(jié)約財(cái)政資金。以市公共行政服務(wù)中心管理辦公室為例，以招標(biāo)的方式聘用物業(yè)管理，服務(wù)面積8019平方米，包括保潔服務(wù)、保安服務(wù)、消防服務(wù)、辦公樓內(nèi)設(shè)施的運(yùn)行及維修、停車(chē)場(chǎng)管理、會(huì)議接待服務(wù)、食堂服務(wù)等，年收取物業(yè)費(fèi)22.244萬(wàn)元，平均27.7元/平方米。與以往相比較，每平方米節(jié)省2.3元。按目前統(tǒng)計(jì)的已經(jīng)進(jìn)行物業(yè)管理的服務(wù)面積16.07萬(wàn)平方米計(jì)算，可相對(duì)節(jié)約財(cái)政資金36.96萬(wàn)元/年。如果按照市直396萬(wàn)平方米計(jì)算，則可節(jié)約財(cái)政資金910.8萬(wàn)元/年。
具體操作分析
2009年，盤(pán)錦市首次對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行政府采購(gòu)，操作如下：
項(xiàng)目啟動(dòng)。采購(gòu)計(jì)劃下達(dá)后，采購(gòu)中心多次與采購(gòu)單位、相關(guān)政府管理部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)與溝通，組織集體討論會(huì)，最后確定采用競(jìng)爭(zhēng)性談判方式采購(gòu)。并根據(jù)項(xiàng)目的總體情況，通過(guò)各種途徑了解相關(guān)項(xiàng)目供應(yīng)商履約和服務(wù)的要求，參照類(lèi)似項(xiàng)目招標(biāo)的原則，確定了供應(yīng)商的準(zhǔn)入條件。
編制采購(gòu)文件。物業(yè)管理屬于服務(wù)類(lèi)采購(gòu)范疇。項(xiàng)目需求是保潔、保安、消防、辦公樓內(nèi)各種設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行、維修、停車(chē)場(chǎng)服務(wù)、食堂管理等多方面。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，在編制談判文件的過(guò)程中，重點(diǎn)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中有關(guān)人員的安排、費(fèi)用的測(cè)算、已往業(yè)績(jī)、物業(yè)管理單位報(bào)價(jià)等方面進(jìn)行了認(rèn)真研究和準(zhǔn)備。
評(píng)標(biāo)方法：綜合評(píng)分法。此方法可最大限度體現(xiàn)物業(yè)管理采購(gòu)的服務(wù)性特點(diǎn)。
評(píng)審規(guī)則：二輪進(jìn)行。第一輪按照談判文件中規(guī)定的各項(xiàng)因素進(jìn)行綜合評(píng)審，按得分由高到低排序，取前3名，進(jìn)入下一輪談判；第二輪談判以報(bào)價(jià)最低者為中標(biāo)供應(yīng)商。
評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：按照技術(shù)部分和商務(wù)部分進(jìn)行。技術(shù)部分有人員配置、設(shè)備配備及穩(wěn)定性情況、服務(wù)承諾及管理制度、投標(biāo)人的經(jīng)營(yíng)信譽(yù)與業(yè)績(jī)等；商務(wù)部分是指實(shí)施方案、應(yīng)急措施、價(jià)格等。通過(guò)具體分類(lèi)和細(xì)化，使每一環(huán)節(jié)都能認(rèn)真把關(guān)，確保采購(gòu)文件在內(nèi)容上明確、周到、合理、合法。
實(shí)施談判。談判小組成員分別對(duì)各供應(yīng)商響應(yīng)文件的真實(shí)性做進(jìn)一步確認(rèn)，了解判斷物業(yè)公司的綜合能力，對(duì)報(bào)價(jià)文件中的問(wèn)題、錯(cuò)誤、漏洞，給供應(yīng)商一個(gè)說(shuō)明的機(jī)會(huì)。最后，由談判小組成員分別對(duì)報(bào)價(jià)供應(yīng)商的相應(yīng)文件進(jìn)行評(píng)分，并按照得分由高至低的次序排序，取前3名，進(jìn)入下一輪報(bào)價(jià)階段，以報(bào)價(jià)最低者為中標(biāo)供應(yīng)商。
合同履行。按照質(zhì)量高于市場(chǎng)、價(jià)格低于市場(chǎng)、服務(wù)優(yōu)于市場(chǎng)的原則，嚴(yán)格把握合同中約定的各項(xiàng)指標(biāo)，積極推行承諾服務(wù)。
來(lái)源:中國(guó)政府采購(gòu)報(bào)
所謂現(xiàn)代物業(yè)管理，是指專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對(duì)已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)物業(yè)周?chē)h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、消防安全維護(hù)、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理的綜合性服務(wù)。
傳統(tǒng)物業(yè)管理模式面臨困境
傳統(tǒng)物業(yè)管理是政府自身安排人員對(duì)辦公樓的日常性運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行維護(hù)，是政府直接進(jìn)行的行政型的封閉式管理，它既要服從機(jī)關(guān)的人事管理，又要服從業(yè)務(wù)管理。而作為管理單位的政府與作為使用者的職工之間是管理與被管理的關(guān)系。以各單位的保安及保潔工作為例，一直是采用雇傭臨時(shí)工的方式，對(duì)其沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的管理和規(guī)范。這樣在管理上就存在人員流動(dòng)性大、管理不到位、安全性難以保證的問(wèn)題。
現(xiàn)代辦公大樓的智能化程度比較高，要求現(xiàn)代物業(yè)管理公司實(shí)行全方位、多功能的管理和服務(wù)，對(duì)其工作人員無(wú)論在專(zhuān)業(yè)、技術(shù)上，還是在服飾、態(tài)度上都有較高要求。
實(shí)行政府采購(gòu)的必要性
擴(kuò)大采購(gòu)規(guī)模。行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位辦公大樓物業(yè)管理屬于政府購(gòu)買(mǎi)的服務(wù)性項(xiàng)目，部分地方已經(jīng)通過(guò)政府采購(gòu)的方式完成。
隨著政府采購(gòu)管理制度的日趨健全與完善，將物業(yè)管理納入政府采購(gòu)已經(jīng)具有可操作性。它既擴(kuò)大了政府采購(gòu)規(guī)模，又能有效地提高財(cái)政資金的使用效率。
規(guī)范采購(gòu)行為。物業(yè)管理提供的是專(zhuān)業(yè)化水平較高的服務(wù)，物業(yè)管理單位的招標(biāo)特點(diǎn)與一般貨物設(shè)備招標(biāo)不同，對(duì)投標(biāo)人的評(píng)定應(yīng)更多地看重服務(wù)及經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)價(jià)格所占比重的分?jǐn)?shù)可適當(dāng)降低些。服務(wù)的評(píng)定可以從以下幾方面來(lái)評(píng)定：管理服務(wù)理念和目標(biāo)；項(xiàng)目管理運(yùn)作方法及管理制度；管理服務(wù)人員配置；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定物業(yè)管理服務(wù)方案等，而這些要求是分散采購(gòu)難以實(shí)現(xiàn)的。
節(jié)約財(cái)政資金。以市公共行政服務(wù)中心管理辦公室為例，以招標(biāo)的方式聘用物業(yè)管理，服務(wù)面積8019平方米，包括保潔服務(wù)、保安服務(wù)、消防服務(wù)、辦公樓內(nèi)設(shè)施的運(yùn)行及維修、停車(chē)場(chǎng)管理、會(huì)議接待服務(wù)、食堂服務(wù)等，年收取物業(yè)費(fèi)22.244萬(wàn)元，平均27.7元/平方米。與以往相比較，每平方米節(jié)省2.3元。按目前統(tǒng)計(jì)的已經(jīng)進(jìn)行物業(yè)管理的服務(wù)面積16.07萬(wàn)平方米計(jì)算，可相對(duì)節(jié)約財(cái)政資金36.96萬(wàn)元/年。如果按照市直396萬(wàn)平方米計(jì)算，則可節(jié)約財(cái)政資金910.8萬(wàn)元/年。
具體操作分析
2009年，盤(pán)錦市首次對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行政府采購(gòu)，操作如下：
項(xiàng)目啟動(dòng)。采購(gòu)計(jì)劃下達(dá)后，采購(gòu)中心多次與采購(gòu)單位、相關(guān)政府管理部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)與溝通，組織集體討論會(huì)，最后確定采用競(jìng)爭(zhēng)性談判方式采購(gòu)。并根據(jù)項(xiàng)目的總體情況，通過(guò)各種途徑了解相關(guān)項(xiàng)目供應(yīng)商履約和服務(wù)的要求，參照類(lèi)似項(xiàng)目招標(biāo)的原則，確定了供應(yīng)商的準(zhǔn)入條件。
編制采購(gòu)文件。物業(yè)管理屬于服務(wù)類(lèi)采購(gòu)范疇。項(xiàng)目需求是保潔、保安、消防、辦公樓內(nèi)各種設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行、維修、停車(chē)場(chǎng)服務(wù)、食堂管理等多方面。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，在編制談判文件的過(guò)程中，重點(diǎn)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中有關(guān)人員的安排、費(fèi)用的測(cè)算、已往業(yè)績(jī)、物業(yè)管理單位報(bào)價(jià)等方面進(jìn)行了認(rèn)真研究和準(zhǔn)備。
評(píng)標(biāo)方法：綜合評(píng)分法。此方法可最大限度體現(xiàn)物業(yè)管理采購(gòu)的服務(wù)性特點(diǎn)。
評(píng)審規(guī)則：二輪進(jìn)行。第一輪按照談判文件中規(guī)定的各項(xiàng)因素進(jìn)行綜合評(píng)審，按得分由高到低排序，取前3名，進(jìn)入下一輪談判；第二輪談判以報(bào)價(jià)最低者為中標(biāo)供應(yīng)商。
評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：按照技術(shù)部分和商務(wù)部分進(jìn)行。技術(shù)部分有人員配置、設(shè)備配備及穩(wěn)定性情況、服務(wù)承諾及管理制度、投標(biāo)人的經(jīng)營(yíng)信譽(yù)與業(yè)績(jī)等；商務(wù)部分是指實(shí)施方案、應(yīng)急措施、價(jià)格等。通過(guò)具體分類(lèi)和細(xì)化，使每一環(huán)節(jié)都能認(rèn)真把關(guān)，確保采購(gòu)文件在內(nèi)容上明確、周到、合理、合法。
實(shí)施談判。談判小組成員分別對(duì)各供應(yīng)商響應(yīng)文件的真實(shí)性做進(jìn)一步確認(rèn)，了解判斷物業(yè)公司的綜合能力，對(duì)報(bào)價(jià)文件中的問(wèn)題、錯(cuò)誤、漏洞，給供應(yīng)商一個(gè)說(shuō)明的機(jī)會(huì)。最后，由談判小組成員分別對(duì)報(bào)價(jià)供應(yīng)商的相應(yīng)文件進(jìn)行評(píng)分，并按照得分由高至低的次序排序，取前3名，進(jìn)入下一輪報(bào)價(jià)階段，以報(bào)價(jià)最低者為中標(biāo)供應(yīng)商。
合同履行。按照質(zhì)量高于市場(chǎng)、價(jià)格低于市場(chǎng)、服務(wù)優(yōu)于市場(chǎng)的原則，嚴(yán)格把握合同中約定的各項(xiàng)指標(biāo)，積極推行承諾服務(wù)。
來(lái)源:中國(guó)政府采購(gòu)報(bào)
