編制物業(yè)管理招標文件須注意的幾個問題
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發(fā)布日期：2010年10月22日
隨著《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》的實施，物業(yè)管理招投標在成都市逐漸興起，據(jù)不完全統(tǒng)計，至2006年初，全市通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的已達160個項目。
通過一年來對本市物業(yè)管理招投標活動的參與，現(xiàn)就有關(guān)物業(yè)管理招標文件編制中應(yīng)注意的問題談?wù)勛约旱目捶ā?
一、目前物業(yè)管理招標文件普遍存在的問題
1.對招標項目基本情況的描述過于簡略，各類技術(shù)參數(shù)和指標不完整。
招標文件對招標項目的描述是投標人據(jù)已對項目進行評估和編制投標文件的主要依據(jù)，也是評標時專家必須了解和掌握的重要數(shù)據(jù)。但是在相當一部分招標文件中，“項目簡要說明”只僅僅是表明地理位置、總建筑面積、總戶數(shù)、容積率、綠地率、有多少個停車位等。而有關(guān)項目的配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境條件、投標人必須掌握的各類技術(shù)參數(shù)和指標則很不完整。據(jù)了解，造成如此狀況的原因有二：一是開發(fā)商對物業(yè)管理不太重視，僅提供一些基本數(shù)據(jù)就讓相關(guān)人員（或代理機構(gòu)）編制招標文件;二是倉促招標，資料本身就不完整。
《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》規(guī)定：“預售新建商品房項目的，應(yīng)當在取得《商品房預售許可證》之前完成”，但是并沒有明確各類項目在具備什么條件下才能進行物業(yè)管理招標。因此，一些開發(fā)商為了早日取得《商品房預售許可證》，就“盡可能地將工作做在前面”，在配套設(shè)施設(shè)備還沒有最后確定的情況下就倉促招標，故無法提供較為詳細的技術(shù)參數(shù)。還有一種情況是開發(fā)商對項目實行總體規(guī)劃、分期開發(fā)，在進行物業(yè)管理招標時，招標人只能提供首期開發(fā)物業(yè)的數(shù)據(jù)，但是又要對項目進行總體招標，因此根本就沒有完整的數(shù)據(jù)。
招標項目的技術(shù)參數(shù)和指標是招標文件的要件之一，不完整的項目信息使投標人很難準確地編制投標文件，盡管“現(xiàn)場勘察”和“答疑”也可以增加對項目的了解，但是對于在建項目而言，“現(xiàn)場”只是一個工地；在配套設(shè)施設(shè)備尚未確定的情況下，“答疑會”也無法回答相關(guān)問題。這種現(xiàn)象實際上損害了投標人的利益，因為在配套設(shè)施設(shè)備未確定、技術(shù)參數(shù)和指標的不完整的情況下投標人是無法比較準確地測算出物業(yè)管理成本的，如果成本測算偏低，則將造成日后的經(jīng)營虧損；如果成本測算偏高，又有可能造成因報價高而投標不中。
同時，招標項目數(shù)據(jù)的不完整還影響了評標委員會對投標文件的評審。法律、法規(guī)、規(guī)章和招標文件是評標委員會對投標文件評審的依據(jù)，招標文件提供的情況、數(shù)據(jù)不完整，使評標委員會成員難以判斷投標文件中的管理服務(wù)措施是否適合項目需要；人員配置是否合理；成本測算是否準確等，從而影響了評標的科學性。
2.文件前后不對應(yīng)，評標內(nèi)容、方法、標準界定不嚴密，缺乏邏輯性。
一些招標文件前后不對應(yīng)，邏輯性較差，例如:有的招標文件在“技術(shù)規(guī)范及要求”或“投標文件的編寫”中提出了一些要求投標人響應(yīng)的內(nèi)容、要求和標準，但是，這些內(nèi)容、要求和標準在評標內(nèi)容、評分標準中卻未得到體現(xiàn)，而一些在招標文件中沒有要求的內(nèi)容卻出現(xiàn)在評分標準中。這種文件邏輯上的矛盾不僅使評標專家無所適從，而且還使招標的擇優(yōu)性大打折扣。
此外，在筆者所見到的不少招標文件中，對評標的方法和標準界定不嚴密，“評分細則”不細，例如:在“評分細則”中只是簡單的標注“好（或合理）得多少分（通常是滿分）；一般得多少分（通常是滿分的50％）；不好得多少分（通常是0分）”，但是，什么標準是“好、一般、不好”，文件并沒有描述，這一方面增加了評標的難度，另一方面增大了評標中的隨意性。
3.技術(shù)要求雷同，評分標準缺乏對項目的針對性。
為了有利于物業(yè)管理招投標的實施，成都市房管局印發(fā)了《物業(yè)管理招標文件（示范文本）》?！笆痉段谋尽敝饕獮樽≌^(qū)的前期物業(yè)管理招標提供了招標文件的范本，但是一些招標人和代理機構(gòu)卻照本宣科，不分物業(yè)類型、不管項目特點，一律按照“示范文本”編制招標文件，這就造成了各類物業(yè)技術(shù)要求雷同，項目的個性需求難以滿足。
另外，一些招標文件的評分標準缺乏對項目的針對性，例如:本市曾有一座7萬多平方米的大型、智能化程度較高的辦公大樓進行物業(yè)管理招標，但是，在招標文件有關(guān)投標人資信的評分標準中，卻沒有突出投標人應(yīng)具有大型、高智能化辦公樓宇的管理經(jīng)驗，而僅以管理過普通1萬平方米辦公樓的經(jīng)驗作為評定管理業(yè)績的標準。眾所周知，一座7萬多平方米的大型辦公樓宇和一個1萬余平方米的小型寫字樓不論是在設(shè)施設(shè)備的配置，還是在對管理服務(wù)技術(shù)支持的需求上都是有很大的差異的，管理過多個小型辦公樓的經(jīng)驗并不一定適用于一座大型辦公樓宇。評分標準缺乏對項目的針對性，極有可能造成招標結(jié)果違背招標人的初衷。
4.評標方法欠規(guī)范，影響其合法性。
《成都市物業(yè)管理評標規(guī)則（試行）》規(guī)定:“物業(yè)管理評標方法一般采用綜合評估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評標方法”，并明確規(guī)定:“資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現(xiàn)場答辯部分評審評分權(quán)重比例可以為20：30：30：20”。另外，政府采購，財政部令第18號《政府采購貨物和服務(wù)招標投標管理辦法》也明確規(guī)定：“采用綜合評分法的，貨物項目的價格分值占總分值的比重(即權(quán)值)為30～60％;服務(wù)項目的價格分值占總分值的比重(即權(quán)值)為10％至30％”。以上兩個文件均明確了采用綜合評分法的商務(wù)分值（價格分值）的評分權(quán)重比例最高為30％。
目前成都市對物業(yè)管理招投標的評標方法基本上都采用綜合評估法，但是有不少的招標人（其中包括政府采購）并未按文件規(guī)定設(shè)置評分權(quán)重，而隨意將商務(wù)分值的評分權(quán)重比例提高到35％或40％，甚至更高。
物業(yè)管理招標是一項服務(wù)采購，采用綜合評分法的目的是為了最大限度地滿足招標人的實質(zhì)性要求，如果招標人決定以價格作為確定中標候選人的主要因素，那么就應(yīng)該選用最低評標價法。在采用綜合評估法作為物業(yè)管理招投標的評標方法的前提下，過分強調(diào)商務(wù)分值（價格分值）不僅其合法性值得商榷，而且還有可能造成評標結(jié)果偏離招標人的實質(zhì)性要求。
二、關(guān)于規(guī)范招標文件的建議
招標文件是招標活動最直接的依據(jù)，對招標項目的描述、技術(shù)規(guī)范及要求、投標人須知、技術(shù)響應(yīng)、評標程序和標準、投標文件格式等項目是其主要的內(nèi)容，文件內(nèi)在的邏輯性、完整性、對項目的針對性和合法性是其精髓所在。規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，首先應(yīng)當規(guī)范招標文件的編制。為此，筆者建議通過加強物業(yè)管理招標備案的審核來控制和減少招標文件中的不規(guī)范、不嚴謹?shù)默F(xiàn)象：
1.增加對物業(yè)管理招標條件的限制。
“建住房〔2003〕130號”文件和地方行業(yè)主管部門的有關(guān)文件對完成物業(yè)管理招標投標工作的時限做了規(guī)定，但是都沒有就物業(yè)管理招標所應(yīng)具備的條件做出界定，由此就出現(xiàn)了前述的招標文件要件不全的現(xiàn)象。為了杜絕這一問題的出現(xiàn)，建議對物業(yè)管理招標的前提條件進行規(guī)范。
2.實行專家審核制度。
在物業(yè)管理招標備案時，可由行業(yè)主管部門安排，在專家?guī)熘须S機抽取2～3名物業(yè)管理評標專家對招標文件進行審核，將發(fā)現(xiàn)的不規(guī)范、不嚴密或有礙公平、公正等的相關(guān)內(nèi)容向招標人（或代理機構(gòu)）提出，并請其修正;同時，專家還可以根據(jù)招標人的實際需求提出相關(guān)的建設(shè)性意見。
通過規(guī)范招標文件，將能更好地堅持和貫徹物業(yè)管理招標“三公一誠”的原則。
來源：物業(yè)聯(lián)盟網(wǎng)
通過一年來對本市物業(yè)管理招投標活動的參與，現(xiàn)就有關(guān)物業(yè)管理招標文件編制中應(yīng)注意的問題談?wù)勛约旱目捶ā?
一、目前物業(yè)管理招標文件普遍存在的問題
1.對招標項目基本情況的描述過于簡略，各類技術(shù)參數(shù)和指標不完整。
招標文件對招標項目的描述是投標人據(jù)已對項目進行評估和編制投標文件的主要依據(jù)，也是評標時專家必須了解和掌握的重要數(shù)據(jù)。但是在相當一部分招標文件中，“項目簡要說明”只僅僅是表明地理位置、總建筑面積、總戶數(shù)、容積率、綠地率、有多少個停車位等。而有關(guān)項目的配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境條件、投標人必須掌握的各類技術(shù)參數(shù)和指標則很不完整。據(jù)了解，造成如此狀況的原因有二：一是開發(fā)商對物業(yè)管理不太重視，僅提供一些基本數(shù)據(jù)就讓相關(guān)人員（或代理機構(gòu)）編制招標文件;二是倉促招標，資料本身就不完整。
《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》規(guī)定：“預售新建商品房項目的，應(yīng)當在取得《商品房預售許可證》之前完成”，但是并沒有明確各類項目在具備什么條件下才能進行物業(yè)管理招標。因此，一些開發(fā)商為了早日取得《商品房預售許可證》，就“盡可能地將工作做在前面”，在配套設(shè)施設(shè)備還沒有最后確定的情況下就倉促招標，故無法提供較為詳細的技術(shù)參數(shù)。還有一種情況是開發(fā)商對項目實行總體規(guī)劃、分期開發(fā)，在進行物業(yè)管理招標時，招標人只能提供首期開發(fā)物業(yè)的數(shù)據(jù)，但是又要對項目進行總體招標，因此根本就沒有完整的數(shù)據(jù)。
招標項目的技術(shù)參數(shù)和指標是招標文件的要件之一，不完整的項目信息使投標人很難準確地編制投標文件，盡管“現(xiàn)場勘察”和“答疑”也可以增加對項目的了解，但是對于在建項目而言，“現(xiàn)場”只是一個工地；在配套設(shè)施設(shè)備尚未確定的情況下，“答疑會”也無法回答相關(guān)問題。這種現(xiàn)象實際上損害了投標人的利益，因為在配套設(shè)施設(shè)備未確定、技術(shù)參數(shù)和指標的不完整的情況下投標人是無法比較準確地測算出物業(yè)管理成本的，如果成本測算偏低，則將造成日后的經(jīng)營虧損；如果成本測算偏高，又有可能造成因報價高而投標不中。
同時，招標項目數(shù)據(jù)的不完整還影響了評標委員會對投標文件的評審。法律、法規(guī)、規(guī)章和招標文件是評標委員會對投標文件評審的依據(jù)，招標文件提供的情況、數(shù)據(jù)不完整，使評標委員會成員難以判斷投標文件中的管理服務(wù)措施是否適合項目需要；人員配置是否合理；成本測算是否準確等，從而影響了評標的科學性。
2.文件前后不對應(yīng)，評標內(nèi)容、方法、標準界定不嚴密，缺乏邏輯性。
一些招標文件前后不對應(yīng)，邏輯性較差，例如:有的招標文件在“技術(shù)規(guī)范及要求”或“投標文件的編寫”中提出了一些要求投標人響應(yīng)的內(nèi)容、要求和標準，但是，這些內(nèi)容、要求和標準在評標內(nèi)容、評分標準中卻未得到體現(xiàn)，而一些在招標文件中沒有要求的內(nèi)容卻出現(xiàn)在評分標準中。這種文件邏輯上的矛盾不僅使評標專家無所適從，而且還使招標的擇優(yōu)性大打折扣。
此外，在筆者所見到的不少招標文件中，對評標的方法和標準界定不嚴密，“評分細則”不細，例如:在“評分細則”中只是簡單的標注“好（或合理）得多少分（通常是滿分）；一般得多少分（通常是滿分的50％）；不好得多少分（通常是0分）”，但是，什么標準是“好、一般、不好”，文件并沒有描述，這一方面增加了評標的難度，另一方面增大了評標中的隨意性。
3.技術(shù)要求雷同，評分標準缺乏對項目的針對性。
為了有利于物業(yè)管理招投標的實施，成都市房管局印發(fā)了《物業(yè)管理招標文件（示范文本）》?！笆痉段谋尽敝饕獮樽≌^(qū)的前期物業(yè)管理招標提供了招標文件的范本，但是一些招標人和代理機構(gòu)卻照本宣科，不分物業(yè)類型、不管項目特點，一律按照“示范文本”編制招標文件，這就造成了各類物業(yè)技術(shù)要求雷同，項目的個性需求難以滿足。
另外，一些招標文件的評分標準缺乏對項目的針對性，例如:本市曾有一座7萬多平方米的大型、智能化程度較高的辦公大樓進行物業(yè)管理招標，但是，在招標文件有關(guān)投標人資信的評分標準中，卻沒有突出投標人應(yīng)具有大型、高智能化辦公樓宇的管理經(jīng)驗，而僅以管理過普通1萬平方米辦公樓的經(jīng)驗作為評定管理業(yè)績的標準。眾所周知，一座7萬多平方米的大型辦公樓宇和一個1萬余平方米的小型寫字樓不論是在設(shè)施設(shè)備的配置，還是在對管理服務(wù)技術(shù)支持的需求上都是有很大的差異的，管理過多個小型辦公樓的經(jīng)驗并不一定適用于一座大型辦公樓宇。評分標準缺乏對項目的針對性，極有可能造成招標結(jié)果違背招標人的初衷。
4.評標方法欠規(guī)范，影響其合法性。
《成都市物業(yè)管理評標規(guī)則（試行）》規(guī)定:“物業(yè)管理評標方法一般采用綜合評估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評標方法”，并明確規(guī)定:“資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現(xiàn)場答辯部分評審評分權(quán)重比例可以為20：30：30：20”。另外，政府采購，財政部令第18號《政府采購貨物和服務(wù)招標投標管理辦法》也明確規(guī)定：“采用綜合評分法的，貨物項目的價格分值占總分值的比重(即權(quán)值)為30～60％;服務(wù)項目的價格分值占總分值的比重(即權(quán)值)為10％至30％”。以上兩個文件均明確了采用綜合評分法的商務(wù)分值（價格分值）的評分權(quán)重比例最高為30％。
目前成都市對物業(yè)管理招投標的評標方法基本上都采用綜合評估法，但是有不少的招標人（其中包括政府采購）并未按文件規(guī)定設(shè)置評分權(quán)重，而隨意將商務(wù)分值的評分權(quán)重比例提高到35％或40％，甚至更高。
物業(yè)管理招標是一項服務(wù)采購，采用綜合評分法的目的是為了最大限度地滿足招標人的實質(zhì)性要求，如果招標人決定以價格作為確定中標候選人的主要因素，那么就應(yīng)該選用最低評標價法。在采用綜合評估法作為物業(yè)管理招投標的評標方法的前提下，過分強調(diào)商務(wù)分值（價格分值）不僅其合法性值得商榷，而且還有可能造成評標結(jié)果偏離招標人的實質(zhì)性要求。
二、關(guān)于規(guī)范招標文件的建議
招標文件是招標活動最直接的依據(jù)，對招標項目的描述、技術(shù)規(guī)范及要求、投標人須知、技術(shù)響應(yīng)、評標程序和標準、投標文件格式等項目是其主要的內(nèi)容，文件內(nèi)在的邏輯性、完整性、對項目的針對性和合法性是其精髓所在。規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，首先應(yīng)當規(guī)范招標文件的編制。為此，筆者建議通過加強物業(yè)管理招標備案的審核來控制和減少招標文件中的不規(guī)范、不嚴謹?shù)默F(xiàn)象：
1.增加對物業(yè)管理招標條件的限制。
“建住房〔2003〕130號”文件和地方行業(yè)主管部門的有關(guān)文件對完成物業(yè)管理招標投標工作的時限做了規(guī)定，但是都沒有就物業(yè)管理招標所應(yīng)具備的條件做出界定，由此就出現(xiàn)了前述的招標文件要件不全的現(xiàn)象。為了杜絕這一問題的出現(xiàn)，建議對物業(yè)管理招標的前提條件進行規(guī)范。
2.實行專家審核制度。
在物業(yè)管理招標備案時，可由行業(yè)主管部門安排，在專家?guī)熘须S機抽取2～3名物業(yè)管理評標專家對招標文件進行審核，將發(fā)現(xiàn)的不規(guī)范、不嚴密或有礙公平、公正等的相關(guān)內(nèi)容向招標人（或代理機構(gòu)）提出，并請其修正;同時，專家還可以根據(jù)招標人的實際需求提出相關(guān)的建設(shè)性意見。
通過規(guī)范招標文件，將能更好地堅持和貫徹物業(yè)管理招標“三公一誠”的原則。
來源：物業(yè)聯(lián)盟網(wǎng)
