物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)及其要點(diǎn)分析
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發(fā)布日期：2011年03月01日
物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化特征的體現(xiàn)，是物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的必然要求。物業(yè)管理招投標(biāo)有其自身的特殊性，了解物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上把握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)踐中的要點(diǎn)，才能更好地實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
一、物業(yè)管理招投標(biāo)的自身特點(diǎn)
物業(yè)管理招投標(biāo)的自身特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
1. 最適合的物業(yè)管理方案不易確定。
物業(yè)管理招投標(biāo)與其他招投標(biāo)一樣，要選最合適的而不是最好的方案。但什么樣是最合適的，往往不易判斷。如住宅小區(qū)多元化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)決定了眾多業(yè)主達(dá)成對(duì)最適合的物業(yè)管理服務(wù)的一致需求的難度，費(fèi)用最低的方案并不一定能夠滿足全體業(yè)主的要求。
2. 物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)特殊性。
物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)業(yè)。但物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比，也有其明顯的個(gè)性。
首先，物業(yè)管理服務(wù)有別于社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)，是一種同時(shí)帶有社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，這種服務(wù)的確定和選擇又是一種市場(chǎng)行為，而不是行政行為。
其次，物業(yè)管理服務(wù)提供的產(chǎn)品是全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)就是生產(chǎn)和消費(fèi)同時(shí)開始，同時(shí)結(jié)束。
第三，物業(yè)管理服務(wù)的性價(jià)比是彈性的，而非剛性或半剛性。其所提供的產(chǎn)品定量容易定質(zhì)難。因此，要真正做到質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)是不容易的。
這些特點(diǎn)決定了物業(yè)管理招投標(biāo)過程及其結(jié)果的某種不確定性。從招標(biāo)方的角度看，物業(yè)管理的招投標(biāo)是有風(fēng)險(xiǎn)的，僅僅依靠標(biāo)書的評(píng)判和各公司以往的市場(chǎng)聲譽(yù)，并不能完全保證評(píng)標(biāo)結(jié)果的正確性。
二、物業(yè)管理招投標(biāo)的分類及其要點(diǎn)
物業(yè)管理招投標(biāo)可以從招標(biāo)主體、招標(biāo)方法和招標(biāo)形式等三個(gè)方面進(jìn)行分類。
1. 按物業(yè)管理招投標(biāo)主體進(jìn)行分類
物業(yè)管理招標(biāo)的主體有三類：開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)和產(chǎn)權(quán)人。
⑴ 開發(fā)建設(shè)單位（開發(fā)商）
《辦法》規(guī)定，前期物業(yè)管理招投標(biāo)由開發(fā)建設(shè)單位主持進(jìn)行。這是因?yàn)?，此時(shí)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行轉(zhuǎn)移或未完全轉(zhuǎn)移，開發(fā)商仍是產(chǎn)權(quán)人。開發(fā)商主持進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，要特別注意以下3點(diǎn)：
① 開發(fā)商招標(biāo)和物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的心態(tài)
前期物業(yè)管理招投標(biāo)是一種特殊的招投標(biāo)。從利益相關(guān)的角度看，此時(shí)的招投標(biāo)不僅僅是甲、乙雙方的事情，客觀上存在三方利益，即開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、未來的廣大潛在業(yè)主。開發(fā)商應(yīng)主要站在未來的廣大潛在業(yè)主的角度選聘物業(yè)管理企業(yè)；同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)和合同談判中，也應(yīng)更多地考慮、代表和維護(hù)這些未來購(gòu)房人的利益，而不是為了中標(biāo)，就更多地考慮、遷就、維護(hù)開發(fā)商的利益。否則，將為日后的物業(yè)管理留下產(chǎn)生問題的隱患。由開發(fā)商下屬的物業(yè)管理企業(yè)直接管理物業(yè)項(xiàng)目，是導(dǎo)致這些年物業(yè)管理矛盾、糾紛、問題產(chǎn)生的主要原因之一。
② 草擬制定相關(guān)文件
前期物業(yè)管理在合同簽訂的同時(shí)，應(yīng)該草擬制定幾個(gè)相關(guān)文件，主要是前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約
③ 政府部門的參與和監(jiān)管
前期物業(yè)管理招投標(biāo)的顯著特點(diǎn)是：在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，物業(yè)未來的業(yè)主并不明確，更無法形成統(tǒng)一的利益共同體，也就是他們的利益沒有一個(gè)實(shí)體來代表和維護(hù)。所以此時(shí)，政府責(zé)無旁貸。前期物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約，業(yè)主要按政府示范文本，結(jié)合本物業(yè)情況草擬簽訂。同時(shí)，應(yīng)報(bào)政府主管部門進(jìn)行審查和備案，政府主管部門應(yīng)切實(shí)負(fù)起指導(dǎo)、監(jiān)管的職責(zé)，對(duì)其中明顯不合理、侵犯業(yè)主權(quán)益的條款應(yīng)要求刪去。
④ 提前進(jìn)行
按照《辦法》的規(guī)定，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成招投標(biāo)；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成招投標(biāo)；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成招投標(biāo)。考慮到招標(biāo)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作和不少于20天的投遞招標(biāo)文件時(shí)間，開發(fā)商應(yīng)該在銷售前幾個(gè)月就開始進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。
⑵ 業(yè)主大會(huì)
在業(yè)主大會(huì)成立以后，業(yè)主大會(huì)就成為物業(yè)管理招標(biāo)的主體，這時(shí)前期物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)開始工作一段時(shí)間，因此業(yè)主大會(huì)首先要評(píng)價(jià)前期物業(yè)管理企業(yè)是否能夠滿足業(yè)主的需求，如果符合要求，進(jìn)行續(xù)約即可；如果不符合，則需要考慮重新選聘物業(yè)管理企業(yè)?！侗本┦形飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》中規(guī)定：更換物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成。更換物業(yè)管理企業(yè)手續(xù)眾多，因此業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)也要有充分的準(zhǔn)備。
⑶ 產(chǎn)權(quán)人
產(chǎn)權(quán)人作為物業(yè)管理招投標(biāo)的主體，通常指的是物業(yè)只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)產(chǎn)權(quán)人的情況。這種情況通常不出現(xiàn)在住宅項(xiàng)目中，而以辦公樓最為常見。
2. 按物業(yè)管理招投標(biāo)的方法分類
物業(yè)管理招投標(biāo)按招標(biāo)方法分為自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種?？紤]到上述兩種方法的利弊，可以采取自行招標(biāo)和委托招標(biāo)相結(jié)合的第三種方法。即招標(biāo)方聘請(qǐng)專業(yè)發(fā)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，操作招投標(biāo)的具體運(yùn)作過程及一般文件的編制，而對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體要求及對(duì)投標(biāo)企業(yè)的考察仍由招標(biāo)方負(fù)責(zé)。
3. 按物業(yè)管理招投標(biāo)形式分類
物業(yè)管理招投標(biāo)按形式分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。除特殊情況外，物業(yè)管理招投標(biāo)不適用議標(biāo)。相對(duì)于公開招標(biāo)來說，邀請(qǐng)招標(biāo)的成本比較低，但暗箱操作的可能性有時(shí)比較大。因此在選擇招標(biāo)方式的時(shí)候應(yīng)注意權(quán)衡利弊。
來源：中國(guó)招投標(biāo)網(wǎng)
一、物業(yè)管理招投標(biāo)的自身特點(diǎn)
物業(yè)管理招投標(biāo)的自身特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
1. 最適合的物業(yè)管理方案不易確定。
物業(yè)管理招投標(biāo)與其他招投標(biāo)一樣，要選最合適的而不是最好的方案。但什么樣是最合適的，往往不易判斷。如住宅小區(qū)多元化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)決定了眾多業(yè)主達(dá)成對(duì)最適合的物業(yè)管理服務(wù)的一致需求的難度，費(fèi)用最低的方案并不一定能夠滿足全體業(yè)主的要求。
2. 物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)特殊性。
物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)業(yè)。但物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比，也有其明顯的個(gè)性。
首先，物業(yè)管理服務(wù)有別于社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)，是一種同時(shí)帶有社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，這種服務(wù)的確定和選擇又是一種市場(chǎng)行為，而不是行政行為。
其次，物業(yè)管理服務(wù)提供的產(chǎn)品是全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)就是生產(chǎn)和消費(fèi)同時(shí)開始，同時(shí)結(jié)束。
第三，物業(yè)管理服務(wù)的性價(jià)比是彈性的，而非剛性或半剛性。其所提供的產(chǎn)品定量容易定質(zhì)難。因此，要真正做到質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)是不容易的。
這些特點(diǎn)決定了物業(yè)管理招投標(biāo)過程及其結(jié)果的某種不確定性。從招標(biāo)方的角度看，物業(yè)管理的招投標(biāo)是有風(fēng)險(xiǎn)的，僅僅依靠標(biāo)書的評(píng)判和各公司以往的市場(chǎng)聲譽(yù)，并不能完全保證評(píng)標(biāo)結(jié)果的正確性。
二、物業(yè)管理招投標(biāo)的分類及其要點(diǎn)
物業(yè)管理招投標(biāo)可以從招標(biāo)主體、招標(biāo)方法和招標(biāo)形式等三個(gè)方面進(jìn)行分類。
1. 按物業(yè)管理招投標(biāo)主體進(jìn)行分類
物業(yè)管理招標(biāo)的主體有三類：開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)和產(chǎn)權(quán)人。
⑴ 開發(fā)建設(shè)單位（開發(fā)商）
《辦法》規(guī)定，前期物業(yè)管理招投標(biāo)由開發(fā)建設(shè)單位主持進(jìn)行。這是因?yàn)?，此時(shí)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行轉(zhuǎn)移或未完全轉(zhuǎn)移，開發(fā)商仍是產(chǎn)權(quán)人。開發(fā)商主持進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，要特別注意以下3點(diǎn)：
① 開發(fā)商招標(biāo)和物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的心態(tài)
前期物業(yè)管理招投標(biāo)是一種特殊的招投標(biāo)。從利益相關(guān)的角度看，此時(shí)的招投標(biāo)不僅僅是甲、乙雙方的事情，客觀上存在三方利益，即開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、未來的廣大潛在業(yè)主。開發(fā)商應(yīng)主要站在未來的廣大潛在業(yè)主的角度選聘物業(yè)管理企業(yè)；同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)和合同談判中，也應(yīng)更多地考慮、代表和維護(hù)這些未來購(gòu)房人的利益，而不是為了中標(biāo)，就更多地考慮、遷就、維護(hù)開發(fā)商的利益。否則，將為日后的物業(yè)管理留下產(chǎn)生問題的隱患。由開發(fā)商下屬的物業(yè)管理企業(yè)直接管理物業(yè)項(xiàng)目，是導(dǎo)致這些年物業(yè)管理矛盾、糾紛、問題產(chǎn)生的主要原因之一。
② 草擬制定相關(guān)文件
前期物業(yè)管理在合同簽訂的同時(shí)，應(yīng)該草擬制定幾個(gè)相關(guān)文件，主要是前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約
③ 政府部門的參與和監(jiān)管
前期物業(yè)管理招投標(biāo)的顯著特點(diǎn)是：在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，物業(yè)未來的業(yè)主并不明確，更無法形成統(tǒng)一的利益共同體，也就是他們的利益沒有一個(gè)實(shí)體來代表和維護(hù)。所以此時(shí)，政府責(zé)無旁貸。前期物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約，業(yè)主要按政府示范文本，結(jié)合本物業(yè)情況草擬簽訂。同時(shí)，應(yīng)報(bào)政府主管部門進(jìn)行審查和備案，政府主管部門應(yīng)切實(shí)負(fù)起指導(dǎo)、監(jiān)管的職責(zé)，對(duì)其中明顯不合理、侵犯業(yè)主權(quán)益的條款應(yīng)要求刪去。
④ 提前進(jìn)行
按照《辦法》的規(guī)定，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成招投標(biāo)；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成招投標(biāo)；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成招投標(biāo)。考慮到招標(biāo)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作和不少于20天的投遞招標(biāo)文件時(shí)間，開發(fā)商應(yīng)該在銷售前幾個(gè)月就開始進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。
⑵ 業(yè)主大會(huì)
在業(yè)主大會(huì)成立以后，業(yè)主大會(huì)就成為物業(yè)管理招標(biāo)的主體，這時(shí)前期物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)開始工作一段時(shí)間，因此業(yè)主大會(huì)首先要評(píng)價(jià)前期物業(yè)管理企業(yè)是否能夠滿足業(yè)主的需求，如果符合要求，進(jìn)行續(xù)約即可；如果不符合，則需要考慮重新選聘物業(yè)管理企業(yè)?！侗本┦形飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》中規(guī)定：更換物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成。更換物業(yè)管理企業(yè)手續(xù)眾多，因此業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)也要有充分的準(zhǔn)備。
⑶ 產(chǎn)權(quán)人
產(chǎn)權(quán)人作為物業(yè)管理招投標(biāo)的主體，通常指的是物業(yè)只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)產(chǎn)權(quán)人的情況。這種情況通常不出現(xiàn)在住宅項(xiàng)目中，而以辦公樓最為常見。
2. 按物業(yè)管理招投標(biāo)的方法分類
物業(yè)管理招投標(biāo)按招標(biāo)方法分為自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種?？紤]到上述兩種方法的利弊，可以采取自行招標(biāo)和委托招標(biāo)相結(jié)合的第三種方法。即招標(biāo)方聘請(qǐng)專業(yè)發(fā)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，操作招投標(biāo)的具體運(yùn)作過程及一般文件的編制，而對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體要求及對(duì)投標(biāo)企業(yè)的考察仍由招標(biāo)方負(fù)責(zé)。
3. 按物業(yè)管理招投標(biāo)形式分類
物業(yè)管理招投標(biāo)按形式分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。除特殊情況外，物業(yè)管理招投標(biāo)不適用議標(biāo)。相對(duì)于公開招標(biāo)來說，邀請(qǐng)招標(biāo)的成本比較低，但暗箱操作的可能性有時(shí)比較大。因此在選擇招標(biāo)方式的時(shí)候應(yīng)注意權(quán)衡利弊。
來源：中國(guó)招投標(biāo)網(wǎng)
