淺析物業(yè)管理招標(biāo)
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發(fā)布日期：2014年04月30日
秦子龍
案例
2013年11月××稅務(wù)局委托某政府采購中心采購2014—2016年度物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，12月5日開標(biāo)時(shí)僅有2個(gè)供應(yīng)商按時(shí)遞交了投標(biāo)文件，招標(biāo)失敗。2014年1月，該采購中心收到某財(cái)政局要求重新公開招標(biāo)的批復(fù)后再次啟動(dòng)招標(biāo)程序（采購人主動(dòng)要求重新公開招標(biāo)），2月13日開標(biāo)時(shí)共有6個(gè)供應(yīng)商按時(shí)遞交投標(biāo)文件。2月18日該采購中心組織了專家評(píng)標(biāo)，19日發(fā)布中標(biāo)結(jié)果公告，公示期間無質(zhì)疑、投訴。3月3日正式發(fā)出中標(biāo)通知書和政府采購合同。至此，采購結(jié)束，歷時(shí)4個(gè)月。
物業(yè)管理現(xiàn)狀
物業(yè)管理（property management）的概念大體有兩種解釋：一種是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)；另一種，在國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，物業(yè)管理被定義為“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！倍鴮?duì)非住宅類物業(yè)而言，筆者認(rèn)為前者更準(zhǔn)確些。
目前，采購人的物業(yè)管理現(xiàn)狀基本可以分為兩類：原來無統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只是采購人分別找一些專業(yè)公司,如保潔公司、保安公司、綠化公司、電梯公司等來進(jìn)行服務(wù)；原來已經(jīng)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)。
根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的采購基本可以得出以下結(jié)論：一是如果采購人對(duì)原物業(yè)服務(wù)公司比較滿意，則參與投標(biāo)的供應(yīng)商比較少，招標(biāo)失敗概率比較大，其原因在于許多供應(yīng)商認(rèn)為競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)不足；二是如果是原來沒有物業(yè)公司或者是采購人對(duì)原來的物業(yè)公司不滿意，則參與投標(biāo)的供應(yīng)商就多，競(jìng)爭就比較激烈；三是如果第一次采購失敗，再次采購時(shí)競(jìng)爭會(huì)比較激烈，參與投標(biāo)的供應(yīng)商數(shù)量就比較多。
物業(yè)招標(biāo)的易與難
總體來講，物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)過幾年的采購實(shí)踐，招標(biāo)文件已形成比較成熟的模板，標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，正常情況下采購周期比較短，采購過程也比較簡單、規(guī)范。而且相對(duì)來說，物業(yè)管理項(xiàng)目技術(shù)含量比較低，傾向性、歧視性指標(biāo)比較容易被發(fā)現(xiàn)，對(duì)招標(biāo)文件的質(zhì)疑、投訴比較少。這些都是物業(yè)招標(biāo)比較成熟的地方。
然而，物業(yè)招標(biāo)面臨的困境也并不少。首先，在采購人前期有物業(yè)公司管理，且采購人也比較滿意的情況下，競(jìng)爭往往不太充分，因?yàn)闆]有足夠數(shù)量的供應(yīng)商參與投標(biāo)而造成的招標(biāo)失敗的概率很大，據(jù)上海市政府采購中心綜合部提供的數(shù)據(jù)，物業(yè)招標(biāo)失敗率高達(dá)25%以上，遠(yuǎn)高于其他類型項(xiàng)目的失敗率，由此造成業(yè)務(wù)人員工作量成倍增長。其次，如果采購人對(duì)原物業(yè)公司比較滿意，而招標(biāo)后原物業(yè)公司沒有中標(biāo)，可能會(huì)產(chǎn)生一些后遺癥，比如，新招的物業(yè)公司的管理常與采購人要求不合拍，兩者矛盾很多，采購人意見很大。最后，由于招標(biāo)失敗率比較高，在第二次甚至第三次招標(biāo)時(shí)，參與投標(biāo)的供應(yīng)商數(shù)量大增（許多供應(yīng)商知道第一次失敗就意味著競(jìng)爭不充分，第二次參與競(jìng)爭，中標(biāo)概率就大了），“魚龍混雜”局面時(shí)有發(fā)生，再加上如果評(píng)標(biāo)專家不能客觀、公正、認(rèn)真仔細(xì)的話，就很容易發(fā)生采購人拒絕接受評(píng)標(biāo)結(jié)果的情況。
采購人的反饋
通過集中采購（以公開招標(biāo)為主），采購人通常會(huì)得到三種結(jié)果：一是有了一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理采購人的全部物業(yè)；二是有新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)；三是原來物業(yè)公司中標(biāo)?？傮w來看，采購人對(duì)物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)的結(jié)果還是比較滿意的，主要有以下一些典型評(píng)價(jià)。
評(píng)價(jià)一：原來沒有統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有很多公司在為我們服務(wù)，都是“零打散敲”，管理比較麻煩，有時(shí)服務(wù)內(nèi)容劃分不清，引起糾紛。有時(shí)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，誰都不肯主動(dòng)在第一時(shí)間進(jìn)行處置，造成不必要的損失或者造成事件擴(kuò)大化。現(xiàn)在雖然花錢比原來多了一些，但服務(wù)規(guī)范、周到，管理明顯上了一個(gè)臺(tái)階。作為經(jīng)辦人，原來很擔(dān)心，怕花了錢，沒辦好事?，F(xiàn)在終于放心了，因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)和員工對(duì)現(xiàn)在的服務(wù)都很滿意。
評(píng)價(jià)二：原來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有中標(biāo)，剛開始我們非常擔(dān)心，因?yàn)樵瓉淼奈飿I(yè)公司已經(jīng)為我們服務(wù)了好幾年，相互都比較熟悉，許多問題不用我們講，他們都會(huì)及時(shí)處理好?，F(xiàn)在來個(gè)新公司，總會(huì)有些隔閡，剛開始比較擔(dān)心雙方能否友好相處，工作能否配合默契，不知道服務(wù)能否到位，交接是否有麻煩等問題，感到壓力很大。經(jīng)過幾個(gè)月的服務(wù)，覺得新公司管理水平要高于原公司，比較規(guī)范，配合良好。現(xiàn)在花錢少了，服務(wù)好了，皆大歡喜，要感謝采購中心。
評(píng)價(jià)三：雖然還是原來的企業(yè)為我們提供服務(wù)，但因?yàn)楦械接袎毫Γㄅ虏恢袠?biāo)，即使這次中標(biāo)了，也不能一勞永逸，因?yàn)槊磕甓家M(jìn)行招標(biāo)和考核），所以現(xiàn)在的服務(wù)比以前更規(guī)范、更好了，他們改進(jìn)了服務(wù)內(nèi)容、提高了服務(wù)質(zhì)量，價(jià)格也比原來低了。通過公開招標(biāo)，我們確確實(shí)實(shí)得到了實(shí)惠，真正的物美價(jià)廉。還有，雖然物業(yè)公司還是原來那家，但這次是通過政府采購招標(biāo)產(chǎn)生的，便少了很多嫌疑，說話、辦事也硬氣了。
筆者認(rèn)為，集采機(jī)構(gòu)之所以能獲得采購人的好評(píng)，原因有很多，但最主要的還是因?yàn)橥ㄟ^競(jìng)爭機(jī)制，使采購人以較低的價(jià)格得到了更多、更好的服務(wù)，這正是政府采購的精髓所在。
?。ㄗ髡邌挝唬荷虾Ｊ姓少徶行模?
來源：中國政府采購報(bào)
案例
2013年11月××稅務(wù)局委托某政府采購中心采購2014—2016年度物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，12月5日開標(biāo)時(shí)僅有2個(gè)供應(yīng)商按時(shí)遞交了投標(biāo)文件，招標(biāo)失敗。2014年1月，該采購中心收到某財(cái)政局要求重新公開招標(biāo)的批復(fù)后再次啟動(dòng)招標(biāo)程序（采購人主動(dòng)要求重新公開招標(biāo)），2月13日開標(biāo)時(shí)共有6個(gè)供應(yīng)商按時(shí)遞交投標(biāo)文件。2月18日該采購中心組織了專家評(píng)標(biāo)，19日發(fā)布中標(biāo)結(jié)果公告，公示期間無質(zhì)疑、投訴。3月3日正式發(fā)出中標(biāo)通知書和政府采購合同。至此，采購結(jié)束，歷時(shí)4個(gè)月。
物業(yè)管理現(xiàn)狀
物業(yè)管理（property management）的概念大體有兩種解釋：一種是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)；另一種，在國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，物業(yè)管理被定義為“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！倍鴮?duì)非住宅類物業(yè)而言，筆者認(rèn)為前者更準(zhǔn)確些。
目前，采購人的物業(yè)管理現(xiàn)狀基本可以分為兩類：原來無統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只是采購人分別找一些專業(yè)公司,如保潔公司、保安公司、綠化公司、電梯公司等來進(jìn)行服務(wù)；原來已經(jīng)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)。
根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的采購基本可以得出以下結(jié)論：一是如果采購人對(duì)原物業(yè)服務(wù)公司比較滿意，則參與投標(biāo)的供應(yīng)商比較少，招標(biāo)失敗概率比較大，其原因在于許多供應(yīng)商認(rèn)為競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)不足；二是如果是原來沒有物業(yè)公司或者是采購人對(duì)原來的物業(yè)公司不滿意，則參與投標(biāo)的供應(yīng)商就多，競(jìng)爭就比較激烈；三是如果第一次采購失敗，再次采購時(shí)競(jìng)爭會(huì)比較激烈，參與投標(biāo)的供應(yīng)商數(shù)量就比較多。
物業(yè)招標(biāo)的易與難
總體來講，物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)過幾年的采購實(shí)踐，招標(biāo)文件已形成比較成熟的模板，標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，正常情況下采購周期比較短，采購過程也比較簡單、規(guī)范。而且相對(duì)來說，物業(yè)管理項(xiàng)目技術(shù)含量比較低，傾向性、歧視性指標(biāo)比較容易被發(fā)現(xiàn)，對(duì)招標(biāo)文件的質(zhì)疑、投訴比較少。這些都是物業(yè)招標(biāo)比較成熟的地方。
然而，物業(yè)招標(biāo)面臨的困境也并不少。首先，在采購人前期有物業(yè)公司管理，且采購人也比較滿意的情況下，競(jìng)爭往往不太充分，因?yàn)闆]有足夠數(shù)量的供應(yīng)商參與投標(biāo)而造成的招標(biāo)失敗的概率很大，據(jù)上海市政府采購中心綜合部提供的數(shù)據(jù)，物業(yè)招標(biāo)失敗率高達(dá)25%以上，遠(yuǎn)高于其他類型項(xiàng)目的失敗率，由此造成業(yè)務(wù)人員工作量成倍增長。其次，如果采購人對(duì)原物業(yè)公司比較滿意，而招標(biāo)后原物業(yè)公司沒有中標(biāo)，可能會(huì)產(chǎn)生一些后遺癥，比如，新招的物業(yè)公司的管理常與采購人要求不合拍，兩者矛盾很多，采購人意見很大。最后，由于招標(biāo)失敗率比較高，在第二次甚至第三次招標(biāo)時(shí)，參與投標(biāo)的供應(yīng)商數(shù)量大增（許多供應(yīng)商知道第一次失敗就意味著競(jìng)爭不充分，第二次參與競(jìng)爭，中標(biāo)概率就大了），“魚龍混雜”局面時(shí)有發(fā)生，再加上如果評(píng)標(biāo)專家不能客觀、公正、認(rèn)真仔細(xì)的話，就很容易發(fā)生采購人拒絕接受評(píng)標(biāo)結(jié)果的情況。
采購人的反饋
通過集中采購（以公開招標(biāo)為主），采購人通常會(huì)得到三種結(jié)果：一是有了一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理采購人的全部物業(yè)；二是有新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)；三是原來物業(yè)公司中標(biāo)?？傮w來看，采購人對(duì)物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)的結(jié)果還是比較滿意的，主要有以下一些典型評(píng)價(jià)。
評(píng)價(jià)一：原來沒有統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有很多公司在為我們服務(wù)，都是“零打散敲”，管理比較麻煩，有時(shí)服務(wù)內(nèi)容劃分不清，引起糾紛。有時(shí)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，誰都不肯主動(dòng)在第一時(shí)間進(jìn)行處置，造成不必要的損失或者造成事件擴(kuò)大化。現(xiàn)在雖然花錢比原來多了一些，但服務(wù)規(guī)范、周到，管理明顯上了一個(gè)臺(tái)階。作為經(jīng)辦人，原來很擔(dān)心，怕花了錢，沒辦好事?，F(xiàn)在終于放心了，因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)和員工對(duì)現(xiàn)在的服務(wù)都很滿意。
評(píng)價(jià)二：原來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有中標(biāo)，剛開始我們非常擔(dān)心，因?yàn)樵瓉淼奈飿I(yè)公司已經(jīng)為我們服務(wù)了好幾年，相互都比較熟悉，許多問題不用我們講，他們都會(huì)及時(shí)處理好?，F(xiàn)在來個(gè)新公司，總會(huì)有些隔閡，剛開始比較擔(dān)心雙方能否友好相處，工作能否配合默契，不知道服務(wù)能否到位，交接是否有麻煩等問題，感到壓力很大。經(jīng)過幾個(gè)月的服務(wù)，覺得新公司管理水平要高于原公司，比較規(guī)范，配合良好。現(xiàn)在花錢少了，服務(wù)好了，皆大歡喜，要感謝采購中心。
評(píng)價(jià)三：雖然還是原來的企業(yè)為我們提供服務(wù)，但因?yàn)楦械接袎毫Γㄅ虏恢袠?biāo)，即使這次中標(biāo)了，也不能一勞永逸，因?yàn)槊磕甓家M(jìn)行招標(biāo)和考核），所以現(xiàn)在的服務(wù)比以前更規(guī)范、更好了，他們改進(jìn)了服務(wù)內(nèi)容、提高了服務(wù)質(zhì)量，價(jià)格也比原來低了。通過公開招標(biāo)，我們確確實(shí)實(shí)得到了實(shí)惠，真正的物美價(jià)廉。還有，雖然物業(yè)公司還是原來那家，但這次是通過政府采購招標(biāo)產(chǎn)生的，便少了很多嫌疑，說話、辦事也硬氣了。
筆者認(rèn)為，集采機(jī)構(gòu)之所以能獲得采購人的好評(píng)，原因有很多，但最主要的還是因?yàn)橥ㄟ^競(jìng)爭機(jī)制，使采購人以較低的價(jià)格得到了更多、更好的服務(wù)，這正是政府采購的精髓所在。
?。ㄗ髡邌挝唬荷虾Ｊ姓少徶行模?
來源：中國政府采購報(bào)
