物業(yè)管理是一項(xiàng)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、牽涉主體多、法律關(guān)系復(fù)雜的綜合性活動(dòng)。物業(yè)管理中的很多問(wèn)題，往往不是某一主體單方面原因造成的，可能有物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范的原因，可能有開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段遺留問(wèn)題的原因，也可能有業(yè)主自身自律性不強(qiáng)的原因。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三方對(duì)物業(yè)管理的實(shí)施都有影響，對(duì)建立良好的物業(yè)管理秩序都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
推行物業(yè)管理初期，物業(yè)管理被理解成是開(kāi)發(fā)建設(shè)的附屬產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商往往指定下屬物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理甚至直接插手物業(yè)管理，一方面背上了沉重的包袱，不符合社會(huì)化生產(chǎn)和專(zhuān)業(yè)化分工的要求，另一方面給業(yè)主的感覺(jué)是物業(yè)管理受開(kāi)發(fā)商操縱，不能很好維護(hù)業(yè)主權(quán)益。近年來(lái)，隨著國(guó)家政策的調(diào)整，建設(shè)和管理逐步走向分離，開(kāi)始從政策上剪斷開(kāi)發(fā)商直接插手物業(yè)管理的臍帶。一部分有遠(yuǎn)見(jiàn)經(jīng)營(yíng)策略的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到了這個(gè)趨勢(shì)，主動(dòng)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交給社會(huì)上一些有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，自己則集中精力做開(kāi)發(fā)，實(shí)踐證明取得了很好的效果。但是，作為物業(yè)的生產(chǎn)者，開(kāi)發(fā)商對(duì)于物業(yè)管理能否順利進(jìn)行的影響仍然很大：首先，開(kāi)發(fā)商要提供一個(gè)好的產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品將成為物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)的載體,產(chǎn)品質(zhì)量對(duì)后續(xù)物業(yè)管理有著直接的影響。第二，負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)管理方面的意見(jiàn)和需要，同時(shí)要履行好擬訂業(yè)主臨時(shí)公約、提供必要的物業(yè)管理用房等相關(guān)義務(wù)，為后期管理打好基礎(chǔ)。第三，要與物業(yè)管理企業(yè)共同做好物業(yè)的承接驗(yàn)收工作，按照要求移交竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙等物業(yè)管理必不可少的資料，做好對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)。第四，住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)商還要按照《條例》的要求通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘好的物業(yè)管理企業(yè)，為物業(yè)管理企業(yè)平等參與競(jìng)爭(zhēng)，保證業(yè)主得到合適的前期物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)造條件。
如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品是“硬件”的話，物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)就是“軟件”，沒(méi)有“軟件”的良好運(yùn)行，好的“硬件”也會(huì)打折扣。物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展的短短20多年，涌現(xiàn)出一大批管理規(guī)范，效益良好的品牌企業(yè)，主要靠的是優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在建管不分體制下，業(yè)主被動(dòng)接受物業(yè)管理服務(wù)的狀況在過(guò)去還是較多存在的。隨著《條例》對(duì)物業(yè)管理是一種民事行為，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等民事主體觀念的確認(rèn)，業(yè)主大會(huì)等相關(guān)制度的建立健全，以及廣大業(yè)主權(quán)利意識(shí)的覺(jué)醒，這種狀況必將得到大的改變。物業(yè)管理企業(yè)提供哪些內(nèi)容的服務(wù)，服務(wù)水平達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，必須建立在雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)之上。充分尊重業(yè)主意愿的服務(wù)，才能最大限度地得到業(yè)主的認(rèn)同和接受。因此，進(jìn)一步樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，仍然是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)要解決好的主要問(wèn)題。
業(yè)主是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，也是物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。物業(yè)管理的推進(jìn)，很大程度上取決于業(yè)主自我管理和自我約束機(jī)制的建立。首先是要選好業(yè)主委員會(huì)成員，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的積極作用。作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)負(fù)有了解和反映業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)、建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行合同，督促業(yè)主履行按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)等重要職責(zé)，在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間起著“橋梁”和“潤(rùn)滑劑”的作用。實(shí)踐一再證明，把熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力的業(yè)主推選為業(yè)主委員會(huì)成員，是物業(yè)管理順利運(yùn)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。二是要注重發(fā)揮業(yè)主公約的作用。有人把業(yè)主公約形容為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的“小憲法”，形象地說(shuō)明了業(yè)主公約在物業(yè)管理過(guò)程中的重要作用。如果業(yè)主公約充分地發(fā)揮了作用，諸如個(gè)別業(yè)主的欠繳物業(yè)管理費(fèi)、亂倒垃圾等不合公共利益的不當(dāng)行為，大多可得到業(yè)主公約的抑制，從而減少物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)橹浦箻I(yè)主的不當(dāng)行為而與業(yè)主發(fā)生的矛盾和摩擦。就目前的情況來(lái)看，人們對(duì)業(yè)主公約重要作用的認(rèn)識(shí)還有待進(jìn)一步增強(qiáng)。
因此，形成健康和諧有序的物業(yè)管理秩序，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的作用“一個(gè)都不能少”。各方應(yīng)當(dāng)在明確自身定位的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)溝通，相互理解，相互支持，推動(dòng)物業(yè)管理的良性互動(dòng)，共同為建設(shè)我們的美好家園貢獻(xiàn)力量。
來(lái)源：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)
