民生視線：投資買(mǎi)房如何看？ 業(yè)界呼吁政策“優(yōu)待”
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發(fā)布日期：2010年06月03日
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民生視線：投資買(mǎi)房如何看？ 業(yè)界呼吁政策“優(yōu)待”
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截止時(shí)間：2011-09-10
今年一季度，全國(guó)樓市價(jià)格如脫韁野馬，一路狂奔，漲幅驚人。記者綜合北京、上海等地多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度部分城市的投資型購(gòu)房需求超過(guò)50%。毫無(wú)疑問(wèn)，投資型購(gòu)房需求是這一輪房?jī)r(jià)飛漲的主要推手。
去年一季度，自住型的剛性需求入市，使低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。從第三季度開(kāi)始，大量投資者重返樓市，推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性快速上漲。各大城市的投資型購(gòu)房需求從平均僅5%左右，迅速躥升到去年底的30%—40%。
這種過(guò)度投資甚至投機(jī)，加劇樓市供需矛盾，推高房?jī)r(jià)，制造泡沫?！耙种仆稒C(jī)型需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控主要目標(biāo)。今年4月，從中央到各地，都出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，重點(diǎn)打擊投機(jī)，期望市場(chǎng)降溫。
為什么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)吸引這么多投資者？投資性購(gòu)房是不是該“一棒子打死”？有沒(méi)有更主動(dòng)的方法應(yīng)對(duì)樓市的過(guò)度投資？記者對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查。
投資買(mǎi)房為何這么熱？
房?jī)r(jià)持續(xù)看漲，通脹預(yù)期加強(qiáng)，信貸相對(duì)寬松，投資渠道缺乏
24歲的小徐去年剛剛大學(xué)畢業(yè)，正式到北京一家企業(yè)上班之前，小徐做的第一件事是在父母40萬(wàn)元首付款的支持下，買(mǎi)了一套一居室的房子。
“買(mǎi)房主要是父母的主意，我就是執(zhí)行。”小徐告訴記者，現(xiàn)在存款利率這么低，錢(qián)放在銀行里會(huì)貶值。父母平時(shí)也不炒股，缺乏理財(cái)投資的手段。最重要的原因是，父母認(rèn)為北京房?jī)r(jià)還會(huì)長(zhǎng)期看漲，不抓緊買(mǎi)，以后就更買(mǎi)不起了。
小徐去年7月買(mǎi)的這套房子價(jià)值120萬(wàn)元，如今已經(jīng)漲到近200萬(wàn)元?！艾F(xiàn)在看，爸媽當(dāng)時(shí)的判斷都是正確的，這筆投資太明智了?！毙⌒煺f(shuō)，“房?jī)r(jià)再漲，我就可以把它賣了套現(xiàn)，換一套更大的?！?
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，并非所有的樓市投資者都是溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)這樣資金實(shí)力雄厚的“大戶”。同時(shí)，完全以投資為目的，為了炒房而炒房的投資者并不多。更多的投資者是像小徐這樣的普通百姓，買(mǎi)房的主要目的是自住，兼有投資理財(cái)、實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)產(chǎn)保值增值。他們享受到房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，一旦賣房套現(xiàn)，就“一不小心成了投資者”。
因此，到底有多少是投資型購(gòu)房，無(wú)法精確計(jì)算。
萬(wàn)科集團(tuán)副總裁肖莉日前表示，粗略估算，核心城市的投資型需求比例約有25%—30%，二三線城市相對(duì)比較低。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴記者，去年下半年以來(lái)二手房的購(gòu)買(mǎi)者一半以上已經(jīng)擁有一套自住房，再買(mǎi)房既是為了改善，也是為了投資。他們普遍的心態(tài)是，房?jī)r(jià)穩(wěn)定或下降，就自己住或出租。房?jī)r(jià)漲了，就賣掉套現(xiàn)，至少比放在銀行收益要高?！斑@些購(gòu)房者支付能力并不太強(qiáng)，大多需要申請(qǐng)貸款，基本上是工薪收入家庭。”林倩說(shuō)，“從某種程度上講，幾乎所有人買(mǎi)房都有一定的投資目的?！?
“住房既是消費(fèi)品也是投資品?！敝袊?guó)社科院金融研究所所長(zhǎng)王國(guó)剛指出，在供求平衡或者供略大于求的正常市場(chǎng)條件下，由于房?jī)r(jià)會(huì)處于平穩(wěn)狀態(tài)，住房是消費(fèi)品的屬性更突出。不僅用于自住，而且存在折舊，不具備投資價(jià)值。但當(dāng)前以及未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于總體供不應(yīng)求的狀態(tài)，“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲”的觀念幾乎深入人心，尤其是近年來(lái)漲幅較大，住房的投資價(jià)值就凸現(xiàn)出來(lái)。漲價(jià)預(yù)期和賺錢(qián)效應(yīng)成為投資者趨之若鶩的最主要原因。
從短期看，今年以來(lái)格外火爆的投資性購(gòu)房有其特殊原因。首先是通脹預(yù)期，據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家介紹，當(dāng)前CPI已經(jīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，全社會(huì)的通脹預(yù)期在加強(qiáng)。由于住房可以實(shí)現(xiàn)保值增值，對(duì)普通老百姓而言，投資購(gòu)房是抵御通脹比較有效的選擇之一。
寬松的住房信貸環(huán)境降低了投資房地產(chǎn)的門(mén)檻。去年以來(lái)政府為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，采取多項(xiàng)措施刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)，放寬了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控限制，特別是大規(guī)模新增信貸投放，使更多人有能力通過(guò)貸款投資房地產(chǎn)。
儲(chǔ)蓄率高，而民間投資渠道過(guò)于狹窄。當(dāng)前我國(guó)居民存款余額逾40萬(wàn)億元，在低利率的情況下，老百姓更多選擇投資。但除了樓市、股市，當(dāng)前老百姓缺乏更好的投資理財(cái)渠道。相比近年來(lái)大起大落的股市，樓市的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，吸引力更強(qiáng)。
“在房?jī)r(jià)看漲、通脹預(yù)期、信貸寬松、缺乏投資渠道的情況下，買(mǎi)房成為多數(shù)人投資的首選，有一定的合理性?！鄙鲜鰧＜冶硎尽?
投資需求是利是弊？
保值增值與短期炒作對(duì)樓市影響不同，過(guò)度投資加劇供需矛盾
去年下半年以來(lái)，投資性購(gòu)房的劇增推高了市場(chǎng)需求，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要原因之一。但促使老百姓投資買(mǎi)房的種種原因也并非沒(méi)有道理。那么，客觀存在的投資需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，究竟是利大于弊，還是弊大于利？
林倩認(rèn)為，投資購(gòu)房分兩種情況。一種是出于合理的財(cái)產(chǎn)保值增值的目的，投資購(gòu)房后主要用于改善住房條件或出租，短期內(nèi)不會(huì)賣。另一種則是短期炒作，頻繁買(mǎi)賣，以在短時(shí)間內(nèi)獲取高額回報(bào)，實(shí)際上就是一種投機(jī)性購(gòu)房行為。兩者對(duì)市場(chǎng)造成的影響大不相同，應(yīng)該區(qū)別看待。
“投資性購(gòu)房在合理的范圍內(nèi)，對(duì)投資者和房地產(chǎn)市場(chǎng)都是有好處的?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者，對(duì)家庭而言，合理的投資需求可以實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)產(chǎn)的保值增值，使普通百姓獲得投資收益，增加財(cái)產(chǎn)性收入，分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。一般而言，合理的投資購(gòu)房持有時(shí)間至少3—5年，周期較長(zhǎng)，不會(huì)影響市場(chǎng)穩(wěn)定。同時(shí)，許多人投資買(mǎi)房后出租，增加了市場(chǎng)上的租賃房源，反而能促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。合理的投資購(gòu)房可以起到活躍市場(chǎng)的作用，如果一個(gè)市場(chǎng)完全不存在投資性需求，就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)低迷。
短期炒作的投機(jī)性購(gòu)房對(duì)市場(chǎng)則危害更多?！巴顿Y房地產(chǎn)本身無(wú)可非議，但目前我們的市場(chǎng)存在著過(guò)度投資，甚至是全民追逐投資，這是非理性的?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資存在兩個(gè)怪現(xiàn)象，一是目前許多投資性房子不用于居住、也不用于出租，而是空著。這種囤積居奇式的投資購(gòu)房，加劇了供需矛盾，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，催生了樓市泡沫。二是大量利用銀行貸款來(lái)投機(jī)購(gòu)房，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，增加了金融市場(chǎng)的潛在危機(jī)。
“今年3月和4月上半月，投機(jī)購(gòu)房達(dá)到高潮?！绷仲桓嬖V記者，這段時(shí)間內(nèi)，鏈家地產(chǎn)許多門(mén)店出現(xiàn)了投資客“搶房”的現(xiàn)象，“不少人頻繁買(mǎi)賣，幾乎不用看房，投機(jī)的特征非常明顯。”據(jù)了解，目前一些城市及部分熱門(mén)樓盤(pán)，投機(jī)性購(gòu)房已占到40%到50%。
顧云昌認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市場(chǎng)供給應(yīng)該主要用于滿足自住型購(gòu)房和少數(shù)合理的投資購(gòu)房，絕不允許出現(xiàn)過(guò)度投資和投機(jī)。此外，投機(jī)性購(gòu)房的資金量龐大，進(jìn)出市場(chǎng)時(shí)間短，無(wú)論突然進(jìn)入還是突然撤出，都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)大幅波動(dòng)，不利于市場(chǎng)穩(wěn)定，必須嚴(yán)格限制。
投資購(gòu)房該堵該疏？
實(shí)行差別政策，鼓勵(lì)支持自住，引導(dǎo)合理投資，嚴(yán)厲打擊投機(jī)
去年底以來(lái)，中央和地方出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，以“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，抑制投機(jī)性需求”。
一方面，通過(guò)差別化的信貸政策，提高投資投機(jī)購(gòu)房的門(mén)檻。如二套房首付比例不得低于50%，貸款執(zhí)行1.1倍利率，不得向購(gòu)買(mǎi)三套房發(fā)放貸款。另一方面，借助行政手段限制購(gòu)買(mǎi)多套房，如限制外地戶籍人口購(gòu)房，北京市規(guī)定一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套房等。
政策出臺(tái)，投資者的預(yù)期也發(fā)生了改變，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不再看漲。于是，政策和預(yù)期雙重影響下，4月下半月以來(lái)，各地樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。記者到北京多個(gè)售樓處和中介公司采訪，銷售人員均表示，目前零星成交的買(mǎi)房全部是為了自住，投資者幾乎已經(jīng)消失。
同時(shí)，市場(chǎng)上一直傳言有可能征收的房地產(chǎn)保有稅，更如同懸在投資者頭上的一把利劍，讓投資者不敢妄動(dòng)。
顯然，調(diào)控政策已經(jīng)在短期內(nèi)起到了抑制投機(jī)的效果，但空前嚴(yán)厲的政策，使不少合理的投資型需求也同時(shí)被抑制。
6年前在北京貸款買(mǎi)了一套小房的劉先生打算明年結(jié)婚，計(jì)劃把小房賣了，買(mǎi)一套大一點(diǎn)的婚房，既是改善，也算作一筆投資。但新房要明年年初交付，再加上裝修，還需要一年左右時(shí)間才能入住。于是劉先生打算先貸款把新房買(mǎi)下來(lái)，入住以后再把小房賣了。但突然提高的二套房首付，讓劉先生承受不起，只得再看看，或者賣了小房先租房子住?！拔屹I(mǎi)二套房雖然帶有投資目的，但主要是為了改善，不應(yīng)該受限制。”劉先生說(shuō)。
“政策不應(yīng)該誤傷這種兼有改善和投資目的的二套房需求，更不能將投資性購(gòu)房需求‘一棒子打死’，否則群眾的財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)就很難實(shí)現(xiàn)?！鳖櫾撇ㄗh，無(wú)論是差別化的信貸、稅收政策還是行政手段，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)自住型、投資型和投機(jī)型三種需求，出臺(tái)更有針對(duì)性、更可操作的政策。鼓勵(lì)和支持自住，適當(dāng)引導(dǎo)合理的投資，嚴(yán)厲打擊投機(jī)。
在現(xiàn)實(shí)生活中，投資和投機(jī)無(wú)法清晰界定?！澳壳爸荒苡靡恍┲饔^的方法，比如住房買(mǎi)賣的周期?！绷仲徽J(rèn)為，5年以內(nèi)二手房交易需繳納營(yíng)業(yè)稅的政策，實(shí)際上就對(duì)投資投機(jī)進(jìn)行了劃分——5年以內(nèi)賣房就是投機(jī)，就要征收營(yíng)業(yè)稅。持有5年以上再賣則看作投資。參照這種方法，政策可進(jìn)一步細(xì)化。
投資變成投機(jī)也是一種情況。去年上半年不少購(gòu)房者本來(lái)是為了改善住房條件而購(gòu)買(mǎi)了二套房，但下半年市場(chǎng)突變，房?jī)r(jià)快速上漲，購(gòu)房者見(jiàn)到有暴利可圖，就立刻把房子賣了套現(xiàn)。
“房?jī)r(jià)漲得越快，投機(jī)就越多?！鳖櫾撇硎荆嬲种仆稒C(jī)，僅靠提高門(mén)檻還不夠，要主動(dòng)出擊，通過(guò)增加供給，來(lái)平衡供求關(guān)系，促使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，投機(jī)者自然會(huì)退出。投機(jī)需求得到抑制，則有利于市場(chǎng)供求進(jìn)一步趨穩(wěn)，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定，從而形成良性循環(huán)。
要防止投資過(guò)度對(duì)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)造成危害，最根本的解決之道是增加投資渠道，避免資金扎堆于房地產(chǎn)。專家建議，一方面應(yīng)進(jìn)行金融創(chuàng)新，降低投資理財(cái)產(chǎn)品的門(mén)檻，為老百姓投資尋找新的渠道；另一方面，出臺(tái)相應(yīng)的鼓勵(lì)和支持政策，放寬準(zhǔn)入條件，引導(dǎo)民間資金進(jìn)入更多實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。
來(lái)源：人民網(wǎng)
去年一季度，自住型的剛性需求入市，使低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。從第三季度開(kāi)始，大量投資者重返樓市，推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性快速上漲。各大城市的投資型購(gòu)房需求從平均僅5%左右，迅速躥升到去年底的30%—40%。
這種過(guò)度投資甚至投機(jī)，加劇樓市供需矛盾，推高房?jī)r(jià)，制造泡沫?！耙种仆稒C(jī)型需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控主要目標(biāo)。今年4月，從中央到各地，都出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，重點(diǎn)打擊投機(jī)，期望市場(chǎng)降溫。
為什么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)吸引這么多投資者？投資性購(gòu)房是不是該“一棒子打死”？有沒(méi)有更主動(dòng)的方法應(yīng)對(duì)樓市的過(guò)度投資？記者對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查。
投資買(mǎi)房為何這么熱？
房?jī)r(jià)持續(xù)看漲，通脹預(yù)期加強(qiáng)，信貸相對(duì)寬松，投資渠道缺乏
24歲的小徐去年剛剛大學(xué)畢業(yè)，正式到北京一家企業(yè)上班之前，小徐做的第一件事是在父母40萬(wàn)元首付款的支持下，買(mǎi)了一套一居室的房子。
“買(mǎi)房主要是父母的主意，我就是執(zhí)行。”小徐告訴記者，現(xiàn)在存款利率這么低，錢(qián)放在銀行里會(huì)貶值。父母平時(shí)也不炒股，缺乏理財(cái)投資的手段。最重要的原因是，父母認(rèn)為北京房?jī)r(jià)還會(huì)長(zhǎng)期看漲，不抓緊買(mǎi)，以后就更買(mǎi)不起了。
小徐去年7月買(mǎi)的這套房子價(jià)值120萬(wàn)元，如今已經(jīng)漲到近200萬(wàn)元?！艾F(xiàn)在看，爸媽當(dāng)時(shí)的判斷都是正確的，這筆投資太明智了?！毙⌒煺f(shuō)，“房?jī)r(jià)再漲，我就可以把它賣了套現(xiàn)，換一套更大的?！?
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，并非所有的樓市投資者都是溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)這樣資金實(shí)力雄厚的“大戶”。同時(shí)，完全以投資為目的，為了炒房而炒房的投資者并不多。更多的投資者是像小徐這樣的普通百姓，買(mǎi)房的主要目的是自住，兼有投資理財(cái)、實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)產(chǎn)保值增值。他們享受到房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，一旦賣房套現(xiàn)，就“一不小心成了投資者”。
因此，到底有多少是投資型購(gòu)房，無(wú)法精確計(jì)算。
萬(wàn)科集團(tuán)副總裁肖莉日前表示，粗略估算，核心城市的投資型需求比例約有25%—30%，二三線城市相對(duì)比較低。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴記者，去年下半年以來(lái)二手房的購(gòu)買(mǎi)者一半以上已經(jīng)擁有一套自住房，再買(mǎi)房既是為了改善，也是為了投資。他們普遍的心態(tài)是，房?jī)r(jià)穩(wěn)定或下降，就自己住或出租。房?jī)r(jià)漲了，就賣掉套現(xiàn)，至少比放在銀行收益要高?！斑@些購(gòu)房者支付能力并不太強(qiáng)，大多需要申請(qǐng)貸款，基本上是工薪收入家庭。”林倩說(shuō)，“從某種程度上講，幾乎所有人買(mǎi)房都有一定的投資目的?！?
“住房既是消費(fèi)品也是投資品?！敝袊?guó)社科院金融研究所所長(zhǎng)王國(guó)剛指出，在供求平衡或者供略大于求的正常市場(chǎng)條件下，由于房?jī)r(jià)會(huì)處于平穩(wěn)狀態(tài)，住房是消費(fèi)品的屬性更突出。不僅用于自住，而且存在折舊，不具備投資價(jià)值。但當(dāng)前以及未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于總體供不應(yīng)求的狀態(tài)，“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲”的觀念幾乎深入人心，尤其是近年來(lái)漲幅較大，住房的投資價(jià)值就凸現(xiàn)出來(lái)。漲價(jià)預(yù)期和賺錢(qián)效應(yīng)成為投資者趨之若鶩的最主要原因。
從短期看，今年以來(lái)格外火爆的投資性購(gòu)房有其特殊原因。首先是通脹預(yù)期，據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家介紹，當(dāng)前CPI已經(jīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，全社會(huì)的通脹預(yù)期在加強(qiáng)。由于住房可以實(shí)現(xiàn)保值增值，對(duì)普通老百姓而言，投資購(gòu)房是抵御通脹比較有效的選擇之一。
寬松的住房信貸環(huán)境降低了投資房地產(chǎn)的門(mén)檻。去年以來(lái)政府為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，采取多項(xiàng)措施刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)，放寬了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控限制，特別是大規(guī)模新增信貸投放，使更多人有能力通過(guò)貸款投資房地產(chǎn)。
儲(chǔ)蓄率高，而民間投資渠道過(guò)于狹窄。當(dāng)前我國(guó)居民存款余額逾40萬(wàn)億元，在低利率的情況下，老百姓更多選擇投資。但除了樓市、股市，當(dāng)前老百姓缺乏更好的投資理財(cái)渠道。相比近年來(lái)大起大落的股市，樓市的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，吸引力更強(qiáng)。
“在房?jī)r(jià)看漲、通脹預(yù)期、信貸寬松、缺乏投資渠道的情況下，買(mǎi)房成為多數(shù)人投資的首選，有一定的合理性?！鄙鲜鰧＜冶硎尽?
投資需求是利是弊？
保值增值與短期炒作對(duì)樓市影響不同，過(guò)度投資加劇供需矛盾
去年下半年以來(lái)，投資性購(gòu)房的劇增推高了市場(chǎng)需求，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要原因之一。但促使老百姓投資買(mǎi)房的種種原因也并非沒(méi)有道理。那么，客觀存在的投資需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，究竟是利大于弊，還是弊大于利？
林倩認(rèn)為，投資購(gòu)房分兩種情況。一種是出于合理的財(cái)產(chǎn)保值增值的目的，投資購(gòu)房后主要用于改善住房條件或出租，短期內(nèi)不會(huì)賣。另一種則是短期炒作，頻繁買(mǎi)賣，以在短時(shí)間內(nèi)獲取高額回報(bào)，實(shí)際上就是一種投機(jī)性購(gòu)房行為。兩者對(duì)市場(chǎng)造成的影響大不相同，應(yīng)該區(qū)別看待。
“投資性購(gòu)房在合理的范圍內(nèi)，對(duì)投資者和房地產(chǎn)市場(chǎng)都是有好處的?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者，對(duì)家庭而言，合理的投資需求可以實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)產(chǎn)的保值增值，使普通百姓獲得投資收益，增加財(cái)產(chǎn)性收入，分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。一般而言，合理的投資購(gòu)房持有時(shí)間至少3—5年，周期較長(zhǎng)，不會(huì)影響市場(chǎng)穩(wěn)定。同時(shí)，許多人投資買(mǎi)房后出租，增加了市場(chǎng)上的租賃房源，反而能促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。合理的投資購(gòu)房可以起到活躍市場(chǎng)的作用，如果一個(gè)市場(chǎng)完全不存在投資性需求，就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)低迷。
短期炒作的投機(jī)性購(gòu)房對(duì)市場(chǎng)則危害更多?！巴顿Y房地產(chǎn)本身無(wú)可非議，但目前我們的市場(chǎng)存在著過(guò)度投資，甚至是全民追逐投資，這是非理性的?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資存在兩個(gè)怪現(xiàn)象，一是目前許多投資性房子不用于居住、也不用于出租，而是空著。這種囤積居奇式的投資購(gòu)房，加劇了供需矛盾，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，催生了樓市泡沫。二是大量利用銀行貸款來(lái)投機(jī)購(gòu)房，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，增加了金融市場(chǎng)的潛在危機(jī)。
“今年3月和4月上半月，投機(jī)購(gòu)房達(dá)到高潮?！绷仲桓嬖V記者，這段時(shí)間內(nèi)，鏈家地產(chǎn)許多門(mén)店出現(xiàn)了投資客“搶房”的現(xiàn)象，“不少人頻繁買(mǎi)賣，幾乎不用看房，投機(jī)的特征非常明顯。”據(jù)了解，目前一些城市及部分熱門(mén)樓盤(pán)，投機(jī)性購(gòu)房已占到40%到50%。
顧云昌認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市場(chǎng)供給應(yīng)該主要用于滿足自住型購(gòu)房和少數(shù)合理的投資購(gòu)房，絕不允許出現(xiàn)過(guò)度投資和投機(jī)。此外，投機(jī)性購(gòu)房的資金量龐大，進(jìn)出市場(chǎng)時(shí)間短，無(wú)論突然進(jìn)入還是突然撤出，都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)大幅波動(dòng)，不利于市場(chǎng)穩(wěn)定，必須嚴(yán)格限制。
投資購(gòu)房該堵該疏？
實(shí)行差別政策，鼓勵(lì)支持自住，引導(dǎo)合理投資，嚴(yán)厲打擊投機(jī)
去年底以來(lái)，中央和地方出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，以“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，抑制投機(jī)性需求”。
一方面，通過(guò)差別化的信貸政策，提高投資投機(jī)購(gòu)房的門(mén)檻。如二套房首付比例不得低于50%，貸款執(zhí)行1.1倍利率，不得向購(gòu)買(mǎi)三套房發(fā)放貸款。另一方面，借助行政手段限制購(gòu)買(mǎi)多套房，如限制外地戶籍人口購(gòu)房，北京市規(guī)定一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套房等。
政策出臺(tái)，投資者的預(yù)期也發(fā)生了改變，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不再看漲。于是，政策和預(yù)期雙重影響下，4月下半月以來(lái)，各地樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。記者到北京多個(gè)售樓處和中介公司采訪，銷售人員均表示，目前零星成交的買(mǎi)房全部是為了自住，投資者幾乎已經(jīng)消失。
同時(shí)，市場(chǎng)上一直傳言有可能征收的房地產(chǎn)保有稅，更如同懸在投資者頭上的一把利劍，讓投資者不敢妄動(dòng)。
顯然，調(diào)控政策已經(jīng)在短期內(nèi)起到了抑制投機(jī)的效果，但空前嚴(yán)厲的政策，使不少合理的投資型需求也同時(shí)被抑制。
6年前在北京貸款買(mǎi)了一套小房的劉先生打算明年結(jié)婚，計(jì)劃把小房賣了，買(mǎi)一套大一點(diǎn)的婚房，既是改善，也算作一筆投資。但新房要明年年初交付，再加上裝修，還需要一年左右時(shí)間才能入住。于是劉先生打算先貸款把新房買(mǎi)下來(lái)，入住以后再把小房賣了。但突然提高的二套房首付，讓劉先生承受不起，只得再看看，或者賣了小房先租房子住?！拔屹I(mǎi)二套房雖然帶有投資目的，但主要是為了改善，不應(yīng)該受限制。”劉先生說(shuō)。
“政策不應(yīng)該誤傷這種兼有改善和投資目的的二套房需求，更不能將投資性購(gòu)房需求‘一棒子打死’，否則群眾的財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)就很難實(shí)現(xiàn)?！鳖櫾撇ㄗh，無(wú)論是差別化的信貸、稅收政策還是行政手段，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)自住型、投資型和投機(jī)型三種需求，出臺(tái)更有針對(duì)性、更可操作的政策。鼓勵(lì)和支持自住，適當(dāng)引導(dǎo)合理的投資，嚴(yán)厲打擊投機(jī)。
在現(xiàn)實(shí)生活中，投資和投機(jī)無(wú)法清晰界定?！澳壳爸荒苡靡恍┲饔^的方法，比如住房買(mǎi)賣的周期?！绷仲徽J(rèn)為，5年以內(nèi)二手房交易需繳納營(yíng)業(yè)稅的政策，實(shí)際上就對(duì)投資投機(jī)進(jìn)行了劃分——5年以內(nèi)賣房就是投機(jī)，就要征收營(yíng)業(yè)稅。持有5年以上再賣則看作投資。參照這種方法，政策可進(jìn)一步細(xì)化。
投資變成投機(jī)也是一種情況。去年上半年不少購(gòu)房者本來(lái)是為了改善住房條件而購(gòu)買(mǎi)了二套房，但下半年市場(chǎng)突變，房?jī)r(jià)快速上漲，購(gòu)房者見(jiàn)到有暴利可圖，就立刻把房子賣了套現(xiàn)。
“房?jī)r(jià)漲得越快，投機(jī)就越多?！鳖櫾撇硎荆嬲种仆稒C(jī)，僅靠提高門(mén)檻還不夠，要主動(dòng)出擊，通過(guò)增加供給，來(lái)平衡供求關(guān)系，促使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，投機(jī)者自然會(huì)退出。投機(jī)需求得到抑制，則有利于市場(chǎng)供求進(jìn)一步趨穩(wěn)，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定，從而形成良性循環(huán)。
要防止投資過(guò)度對(duì)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)造成危害，最根本的解決之道是增加投資渠道，避免資金扎堆于房地產(chǎn)。專家建議，一方面應(yīng)進(jìn)行金融創(chuàng)新，降低投資理財(cái)產(chǎn)品的門(mén)檻，為老百姓投資尋找新的渠道；另一方面，出臺(tái)相應(yīng)的鼓勵(lì)和支持政策，放寬準(zhǔn)入條件，引導(dǎo)民間資金進(jìn)入更多實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。
來(lái)源：人民網(wǎng)
