二套房政策答疑：三種情況被認(rèn)定為“二套房”
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發(fā)布日期：2010年06月07日
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二套房政策答疑：三種情況被認(rèn)定為“二套房”
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截止時(shí)間：2011-09-10
日前，住建部網(wǎng)站公布了“關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知”，自此，二套房貸“認(rèn)房又認(rèn)貸”塵埃落定。不過，多位業(yè)內(nèi)人士5日向記者表示，盡管新規(guī)定對二套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，但還是存在一些其他方面的疑問。
三種情況將被認(rèn)定“二套房”
1、借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；
2、借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；
3、貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
疑問1
外地房產(chǎn)如何查詢？
此前，商業(yè)銀行根據(jù)人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)中的購房人房貸記錄來查詢其是否為二套房，因此如果購房人名下有非貸款購買的房產(chǎn)，無法認(rèn)定。此次通知解決了這一問題：房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。但是記者留意到，通知未必提及如借款人在外地有房產(chǎn)如何查詢。
我愛我家相關(guān)人士接受記者采訪時(shí)表示，通知中被認(rèn)定為第二套(及以上)的有三種情況：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
“如果借款人擁有外地房產(chǎn)，并且未通過貸款，同時(shí)其在天津沒有房產(chǎn)，現(xiàn)在打算在天津貸款買房，會被認(rèn)為是首套。因?yàn)橥ㄟ^征信系統(tǒng)查詢不到該人之前有房產(chǎn)，通過天津的房屋登記信息系統(tǒng)也查不到其在外地的房產(chǎn)信息，而如果依靠貸款人(銀行)面談等方式，其真實(shí)性并不能保證?！蔽覑畚壹胰耸勘硎尽Ｔ撊耸恐赋?，如果確保沒有漏洞，需要全國房管部門聯(lián)網(wǎng)。
疑問2
現(xiàn)有房出售再買算幾套？
通知規(guī)定，借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的，或者借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的情況都會執(zhí)行差別化住房信貸政策。但是政策并未明確，如果購房者把全款購置的首套房賣掉，再購房時(shí)是否執(zhí)行差別化住房信貸政策。
陳萌表示，根據(jù)我愛我家對目前購房者的購房目的調(diào)查顯示，37%左右的購房者屬于改善型自住需求，其中八成左右的購房者家庭首套住房沒有貸款，因此“先賣房再買房”時(shí)貸款政策如何執(zhí)行是《通知》中最該明確的一點(diǎn)，大多數(shù)購房者對此非常關(guān)注。“因?yàn)楸M管把之前唯一一套住房賣了，如果后期通過房屋登記信息系統(tǒng)，可以將這套房屋記錄消除，但通過個(gè)人征信還是可以查詢到之前房貸記錄的。”
疑問3
離婚析產(chǎn)怎么算？
按照通知規(guī)定，只要借款人名下有一套住房，或者是已經(jīng)貸款買過一套住房，再貸款購買住房就被視為第二套。昨日，我愛我家企劃總監(jiān)陳萌接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)實(shí)中，有這種情況，夫妻離婚前房產(chǎn)是共同擁有的，離婚后，房產(chǎn)只能歸其中一方所有，而另一方就需要再買房。“但如果這一方此前有房貸記錄，那離婚后再買房算不算第二套呢？”陳萌表示。
而我愛我家市場研究中心也表示，在新細(xì)則出臺后的執(zhí)行環(huán)節(jié)中，各相關(guān)部門還將進(jìn)一步落實(shí)政策的執(zhí)行細(xì)則。例如，該細(xì)則中提及的“房屋登記信息系統(tǒng)”“征信記錄”“面測”“面談”等形式目前尚未明確和完善，還需要涉及戶籍、房屋權(quán)屬及信貸等環(huán)節(jié)的公安、房屋管理局及商業(yè)銀行等多部門共同搭建信息及時(shí)共享的平臺，使得政策的執(zhí)行更有參照性，也是政策能夠及時(shí)到位的前提。
投機(jī)型購房將被持續(xù)遏制
我愛我家市場研究中心表示，本次細(xì)則的出臺是對“新國十條”信貸環(huán)節(jié)的明確和細(xì)化，有效統(tǒng)一了各地“認(rèn)貸不認(rèn)房”與“認(rèn)房不認(rèn)貸”的執(zhí)行差異，對已然初現(xiàn)成效、房價(jià)增幅趨緩的市場來說，投資投機(jī)型需求將受到持續(xù)遏制，新細(xì)則起到了更加積極的作用。
我愛我家認(rèn)為，“新二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的出臺在有效抑制以非自住為前提的購房需求入市從而遏制房價(jià)過快上漲的同時(shí)，也使得市場中以自住為目的的改善型需求再次面臨著尷尬的選擇。根據(jù)我愛我家對目前購房者的購房目的調(diào)查顯示，37%左右的購房者屬于改善型自住需求，其中八成購房者家庭首套住房沒貸款，新細(xì)則的出臺無疑使此類購房群體的入市門檻再次提高。
“市場長期成交低迷勢必引起價(jià)格波動，受‘買漲不買落’等交易心理的影響，剛性需求的交易意愿雖然存在，但也將受到一定程度的影響，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場新一輪觀望將會產(chǎn)生。”我愛我家表示。
來源：新華網(wǎng)
