改革“招拍掛” 需破“一刀切”
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發(fā)布日期：2010年06月30日
[提要]高地價(jià)高房?jī)r(jià)將“招拍掛”制度改革推上風(fēng)口浪尖。綜合評(píng)標(biāo)弱化價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、勾地制等改革舉措在京滬等試點(diǎn)城市相繼展開(kāi)。
高地價(jià)高房?jī)r(jià)將“招拍掛”制度改革推上風(fēng)口浪尖。綜合評(píng)標(biāo)弱化價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、勾地制等改革舉措在京滬等試點(diǎn)城市相繼展開(kāi)。
近日，國(guó)土資源部召集全國(guó)15個(gè)城市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行專題經(jīng)驗(yàn)交流，摸底試點(diǎn)城市，為進(jìn)一步完善土地招拍掛制度做準(zhǔn)備。
改革中存在什么難題？如何進(jìn)一步完善？在肯定“招拍掛”改革成果的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士為改革中的難點(diǎn)支招，建議差別化政策，杜絕“一刀切”。
“綜合評(píng)標(biāo)”仍有“操縱空間”
招拍掛制度改革在京滬的試點(diǎn)先行，使“綜合評(píng)標(biāo)”和“一限多競(jìng)”等模式被證明在一定程度上降低了價(jià)格在投標(biāo)過(guò)程中的決定性作用，遏制了高房?jī)r(jià)。土地問(wèn)題專家鄒曉云在接受記者采訪時(shí)表示，雖然各地也在推綜合評(píng)標(biāo)，但他認(rèn)為“招拍掛”改革最大的收獲是獲得地方政府的支持，但“綜合評(píng)標(biāo)”從技術(shù)層面看操作難度較大。
鄒曉云分析，“綜合評(píng)標(biāo)”意味著讓地方放府放棄原來(lái)簡(jiǎn)單的拍賣方式，有可能降低地方政府賣地收入。即使采用綜合評(píng)標(biāo)，實(shí)際仍難達(dá)到效果，原因是現(xiàn)在的規(guī)劃方案在招標(biāo)過(guò)程中，無(wú)法約定詳細(xì)的規(guī)劃方案。原約定的方案大多數(shù)都要被修改，而在拿地沒(méi)定的情況下，招標(biāo)過(guò)程中的一些方案很難真正落實(shí)。
“如果規(guī)劃方案不能固定，在投標(biāo)中，開(kāi)發(fā)商也會(huì)報(bào)出高價(jià)，目的在于把地拿到手，然后再去消化拿地成本，里面存在一定人為操縱空間。”在鄒曉云看來(lái)，限房?jī)r(jià)和競(jìng)地價(jià)也有其自身問(wèn)題。限房?jī)r(jià)是為了限制開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的形式，簡(jiǎn)單地限房?jī)r(jià)可能會(huì)造成開(kāi)發(fā)商偷工減料，增加密度，提高容積率等。不少人對(duì)管理的效果不看好，在一定程度上影響了改革的積極性。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新在接受媒體采訪時(shí)表示，招標(biāo)、拍賣、掛牌三種形式中，拍賣和掛牌兩種方式最為陽(yáng)光透明，可以有效防止暗箱操作。然而如果更多地使用招投標(biāo)方式的話，腐敗問(wèn)題又將重新出現(xiàn)，這是個(gè)兩難的問(wèn)題。
“土地新政意在遏制地價(jià)畸高，但綜合評(píng)標(biāo)、對(duì)地價(jià)上限和標(biāo)底的設(shè)定，缺乏公開(kāi)透明的標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)競(jìng)買主體一時(shí)還難以適應(yīng)?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士指出。
改革核心破除“一刀切”
土地“招拍掛”制度改革的核心是什么？對(duì)于存在的問(wèn)題，如何進(jìn)一步完善？業(yè)內(nèi)人士各自支招，表示需要杜絕“一刀切”。據(jù)參加會(huì)議的中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副主任魏后凱對(duì)外透露，差別化政策已經(jīng)成為土地“招拍掛”制度改革的核心。
魏后凱稱，保障性住房和商品房住宅用地出讓要實(shí)行差別化政策；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實(shí)行差別化政策；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市和房?jī)r(jià)上漲不快的城市也要差別化對(duì)待。
“作為管理者，招拍掛只是管理手段的一種，不可能一刀切”。中國(guó)土地協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)黃小虎在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，地價(jià)推高房?jī)r(jià)，與一律“招拍掛”是有直接關(guān)系的。有必要考慮把管理職能與所有者的經(jīng)營(yíng)職能分解，需要經(jīng)營(yíng)的土地交給專門機(jī)構(gòu)，政府管理部門只負(fù)管理責(zé)任。
黃小虎表示，中國(guó)城市住房存在種種問(wèn)題的主要根源，并不是土地制度，而是住房制度出了偏差。他建議住房制度要把消費(fèi)需求與投資、投機(jī)需求切割開(kāi)，對(duì)消費(fèi)需求的用地，免地價(jià)或低地價(jià)，對(duì)投資、投機(jī)需求的用地實(shí)行招拍掛。目前，政策加大了“廉租房”投資建設(shè)力度，低收入人群的住房問(wèn)題有望逐步解決。但對(duì)中等收入人群，還缺乏明確的政策。這部分人數(shù)量很大，他認(rèn)為發(fā)展住房合作社是民辦公助的好形式。
“我認(rèn)為應(yīng)該采取更靈活、符合中國(guó)實(shí)際的辦法。”首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光接受本報(bào)采訪時(shí)表示，他最關(guān)心的是不將價(jià)格作為拿地最終指標(biāo)，能考慮拿地開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力、對(duì)城市發(fā)展前景支持程度、開(kāi)發(fā)方案的優(yōu)劣等?！爱?dāng)前的問(wèn)題是價(jià)格背離底價(jià)太高了”。
劉曉光建議在鎖定政府利潤(rùn)的情況下來(lái)謀合地價(jià)。他認(rèn)為在公開(kāi)透明的前提下，考慮整體利益，先把政府利益和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)鎖定之后劃定一個(gè)價(jià)格出來(lái)。招拍掛的方案以此為基準(zhǔn)點(diǎn)，可以抑制房?jī)r(jià)。
對(duì)于如何進(jìn)一步完善招拍掛制度，鄒曉云提出了自己的看法。他認(rèn)為完善招拍掛制度，最核心的是先改變供地體系，實(shí)現(xiàn)從供地到建房、監(jiān)管一體化?！巴恋夭块T賣地，雖然規(guī)定用途不能改變，但在操作過(guò)程中就可能改了，比如提高容積率等。北京的規(guī)劃幾乎80%都被改動(dòng)過(guò)，出讓約定的東西成了一紙空文?！?
鄒曉云建議政府設(shè)立公示網(wǎng)，評(píng)標(biāo)過(guò)程全部向社會(huì)公開(kāi)。從打分專家、投標(biāo)人、投標(biāo)結(jié)果，包括未選用理由都向社會(huì)公開(kāi)。除了投標(biāo)人在投標(biāo)前標(biāo)的不能公開(kāi)，開(kāi)標(biāo)之后，所投的標(biāo)也應(yīng)該公開(kāi)，避免公開(kāi)幾天后又收回去。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
高地價(jià)高房?jī)r(jià)將“招拍掛”制度改革推上風(fēng)口浪尖。綜合評(píng)標(biāo)弱化價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、勾地制等改革舉措在京滬等試點(diǎn)城市相繼展開(kāi)。
近日，國(guó)土資源部召集全國(guó)15個(gè)城市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行專題經(jīng)驗(yàn)交流，摸底試點(diǎn)城市，為進(jìn)一步完善土地招拍掛制度做準(zhǔn)備。
改革中存在什么難題？如何進(jìn)一步完善？在肯定“招拍掛”改革成果的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士為改革中的難點(diǎn)支招，建議差別化政策，杜絕“一刀切”。
“綜合評(píng)標(biāo)”仍有“操縱空間”
招拍掛制度改革在京滬的試點(diǎn)先行，使“綜合評(píng)標(biāo)”和“一限多競(jìng)”等模式被證明在一定程度上降低了價(jià)格在投標(biāo)過(guò)程中的決定性作用，遏制了高房?jī)r(jià)。土地問(wèn)題專家鄒曉云在接受記者采訪時(shí)表示，雖然各地也在推綜合評(píng)標(biāo)，但他認(rèn)為“招拍掛”改革最大的收獲是獲得地方政府的支持，但“綜合評(píng)標(biāo)”從技術(shù)層面看操作難度較大。
鄒曉云分析，“綜合評(píng)標(biāo)”意味著讓地方放府放棄原來(lái)簡(jiǎn)單的拍賣方式，有可能降低地方政府賣地收入。即使采用綜合評(píng)標(biāo)，實(shí)際仍難達(dá)到效果，原因是現(xiàn)在的規(guī)劃方案在招標(biāo)過(guò)程中，無(wú)法約定詳細(xì)的規(guī)劃方案。原約定的方案大多數(shù)都要被修改，而在拿地沒(méi)定的情況下，招標(biāo)過(guò)程中的一些方案很難真正落實(shí)。
“如果規(guī)劃方案不能固定，在投標(biāo)中，開(kāi)發(fā)商也會(huì)報(bào)出高價(jià)，目的在于把地拿到手，然后再去消化拿地成本，里面存在一定人為操縱空間。”在鄒曉云看來(lái)，限房?jī)r(jià)和競(jìng)地價(jià)也有其自身問(wèn)題。限房?jī)r(jià)是為了限制開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的形式，簡(jiǎn)單地限房?jī)r(jià)可能會(huì)造成開(kāi)發(fā)商偷工減料，增加密度，提高容積率等。不少人對(duì)管理的效果不看好，在一定程度上影響了改革的積極性。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新在接受媒體采訪時(shí)表示，招標(biāo)、拍賣、掛牌三種形式中，拍賣和掛牌兩種方式最為陽(yáng)光透明，可以有效防止暗箱操作。然而如果更多地使用招投標(biāo)方式的話，腐敗問(wèn)題又將重新出現(xiàn)，這是個(gè)兩難的問(wèn)題。
“土地新政意在遏制地價(jià)畸高，但綜合評(píng)標(biāo)、對(duì)地價(jià)上限和標(biāo)底的設(shè)定，缺乏公開(kāi)透明的標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)競(jìng)買主體一時(shí)還難以適應(yīng)?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士指出。
改革核心破除“一刀切”
土地“招拍掛”制度改革的核心是什么？對(duì)于存在的問(wèn)題，如何進(jìn)一步完善？業(yè)內(nèi)人士各自支招，表示需要杜絕“一刀切”。據(jù)參加會(huì)議的中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副主任魏后凱對(duì)外透露，差別化政策已經(jīng)成為土地“招拍掛”制度改革的核心。
魏后凱稱，保障性住房和商品房住宅用地出讓要實(shí)行差別化政策；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實(shí)行差別化政策；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市和房?jī)r(jià)上漲不快的城市也要差別化對(duì)待。
“作為管理者，招拍掛只是管理手段的一種，不可能一刀切”。中國(guó)土地協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)黃小虎在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，地價(jià)推高房?jī)r(jià)，與一律“招拍掛”是有直接關(guān)系的。有必要考慮把管理職能與所有者的經(jīng)營(yíng)職能分解，需要經(jīng)營(yíng)的土地交給專門機(jī)構(gòu)，政府管理部門只負(fù)管理責(zé)任。
黃小虎表示，中國(guó)城市住房存在種種問(wèn)題的主要根源，并不是土地制度，而是住房制度出了偏差。他建議住房制度要把消費(fèi)需求與投資、投機(jī)需求切割開(kāi)，對(duì)消費(fèi)需求的用地，免地價(jià)或低地價(jià)，對(duì)投資、投機(jī)需求的用地實(shí)行招拍掛。目前，政策加大了“廉租房”投資建設(shè)力度，低收入人群的住房問(wèn)題有望逐步解決。但對(duì)中等收入人群，還缺乏明確的政策。這部分人數(shù)量很大，他認(rèn)為發(fā)展住房合作社是民辦公助的好形式。
“我認(rèn)為應(yīng)該采取更靈活、符合中國(guó)實(shí)際的辦法。”首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光接受本報(bào)采訪時(shí)表示，他最關(guān)心的是不將價(jià)格作為拿地最終指標(biāo)，能考慮拿地開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力、對(duì)城市發(fā)展前景支持程度、開(kāi)發(fā)方案的優(yōu)劣等?！爱?dāng)前的問(wèn)題是價(jià)格背離底價(jià)太高了”。
劉曉光建議在鎖定政府利潤(rùn)的情況下來(lái)謀合地價(jià)。他認(rèn)為在公開(kāi)透明的前提下，考慮整體利益，先把政府利益和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)鎖定之后劃定一個(gè)價(jià)格出來(lái)。招拍掛的方案以此為基準(zhǔn)點(diǎn)，可以抑制房?jī)r(jià)。
對(duì)于如何進(jìn)一步完善招拍掛制度，鄒曉云提出了自己的看法。他認(rèn)為完善招拍掛制度，最核心的是先改變供地體系，實(shí)現(xiàn)從供地到建房、監(jiān)管一體化?！巴恋夭块T賣地，雖然規(guī)定用途不能改變，但在操作過(guò)程中就可能改了，比如提高容積率等。北京的規(guī)劃幾乎80%都被改動(dòng)過(guò)，出讓約定的東西成了一紙空文?！?
鄒曉云建議政府設(shè)立公示網(wǎng)，評(píng)標(biāo)過(guò)程全部向社會(huì)公開(kāi)。從打分專家、投標(biāo)人、投標(biāo)結(jié)果，包括未選用理由都向社會(huì)公開(kāi)。除了投標(biāo)人在投標(biāo)前標(biāo)的不能公開(kāi)，開(kāi)標(biāo)之后，所投的標(biāo)也應(yīng)該公開(kāi)，避免公開(kāi)幾天后又收回去。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
