如何對物業(yè)管理實施政府采購
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發(fā)布日期：2010年08月06日
物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。行政機關(guān)和事業(yè)單位辦公大樓是物業(yè)管理的重要對象之一。
所謂現(xiàn)代物業(yè)管理，是指專門的機構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國家相關(guān)法規(guī)和契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進的技術(shù)對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式進行管理，同時對物業(yè)周圍環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、消防安全維護、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理的綜合性服務(wù)。
傳統(tǒng)物業(yè)管理模式面臨困境
傳統(tǒng)物業(yè)管理是政府自身安排人員對辦公樓的日常性運轉(zhuǎn)進行維護，是政府直接進行的行政型的封閉式管理，它既要服從機關(guān)的人事管理，又要服從業(yè)務(wù)管理。而作為管理單位的政府與作為使用者的職工之間是管理與被管理的關(guān)系。以各單位的保安及保潔工作為例，一直是采用雇傭臨時工的方式，對其沒有一個統(tǒng)一的管理和規(guī)范。這樣在管理上就存在人員流動性大、管理不到位、安全性難以保證的問題。
現(xiàn)代辦公大樓的智能化程度比較高，要求現(xiàn)代物業(yè)管理公司實行全方位、多功能的管理和服務(wù)，對其工作人員無論在專業(yè)、技術(shù)上，還是在服飾、態(tài)度上都有較高要求。
實行政府采購的必要性
擴大采購規(guī)模。行政機關(guān)和事業(yè)單位辦公大樓物業(yè)管理屬于政府購買的服務(wù)性項目，部分地方已經(jīng)通過政府采購的方式完成。
隨著政府采購管理制度的日趨健全與完善，將物業(yè)管理納入政府采購已經(jīng)具有可操作性。它既擴大了政府采購規(guī)模，又能有效地提高財政資金的使用效率。
規(guī)范采購行為。物業(yè)管理提供的是專業(yè)化水平較高的服務(wù)，物業(yè)管理單位的招標特點與一般貨物設(shè)備招標不同，對投標人的評定應(yīng)更多地看重服務(wù)及經(jīng)驗，服務(wù)價格所占比重的分數(shù)可適當降低些。服務(wù)的評定可以從以下幾方面來評定：管理服務(wù)理念和目標；項目管理運作方法及管理制度；管理服務(wù)人員配置；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標準制定物業(yè)管理服務(wù)方案等，而這些要求是分散采購難以實現(xiàn)的。
節(jié)約財政資金。以市公共行政服務(wù)中心管理辦公室為例，以招標的方式聘用物業(yè)管理，服務(wù)面積8019平方米，包括保潔服務(wù)、保安服務(wù)、消防服務(wù)、辦公樓內(nèi)設(shè)施的運行及維修、停車場管理、會議接待服務(wù)、食堂服務(wù)等，年收取物業(yè)費22.244萬元，平均27.7元/平方米。與以往相比較，每平方米節(jié)省2.3元。按目前統(tǒng)計的已經(jīng)進行物業(yè)管理的服務(wù)面積16.07萬平方米計算，可相對節(jié)約財政資金36.96萬元/年。如果按照市直396萬平方米計算，則可節(jié)約財政資金910.8萬元/年。
具體操作分析
2009年，盤錦市首次對物業(yè)管理項目實行政府采購，操作如下：
項目啟動。采購計劃下達后，采購中心多次與采購單位、相關(guān)政府管理部門進行協(xié)調(diào)與溝通，組織集體討論會，最后確定采用競爭性談判方式采購。并根據(jù)項目的總體情況，通過各種途徑了解相關(guān)項目供應(yīng)商履約和服務(wù)的要求，參照類似項目招標的原則，確定了供應(yīng)商的準入條件。
編制采購文件。物業(yè)管理屬于服務(wù)類采購范疇。項目需求是保潔、保安、消防、辦公樓內(nèi)各種設(shè)施、設(shè)備運行、維修、停車場服務(wù)、食堂管理等多方面。針對項目特點，在編制談判文件的過程中，重點對物業(yè)管理服務(wù)中有關(guān)人員的安排、費用的測算、已往業(yè)績、物業(yè)管理單位報價等方面進行了認真研究和準備。
評標方法：綜合評分法。此方法可最大限度體現(xiàn)物業(yè)管理采購的服務(wù)性特點。
評審規(guī)則：二輪進行。第一輪按照談判文件中規(guī)定的各項因素進行綜合評審，按得分由高到低排序，取前3名，進入下一輪談判；第二輪談判以報價最低者為中標供應(yīng)商。
評分標準：按照技術(shù)部分和商務(wù)部分進行。技術(shù)部分有人員配置、設(shè)備配備及穩(wěn)定性情況、服務(wù)承諾及管理制度、投標人的經(jīng)營信譽與業(yè)績等；商務(wù)部分是指實施方案、應(yīng)急措施、價格等。通過具體分類和細化，使每一環(huán)節(jié)都能認真把關(guān)，確保采購文件在內(nèi)容上明確、周到、合理、合法。
實施談判。談判小組成員分別對各供應(yīng)商響應(yīng)文件的真實性做進一步確認，了解判斷物業(yè)公司的綜合能力，對報價文件中的問題、錯誤、漏洞，給供應(yīng)商一個說明的機會。最后，由談判小組成員分別對報價供應(yīng)商的相應(yīng)文件進行評分，并按照得分由高至低的次序排序，取前3名，進入下一輪報價階段，以報價最低者為中標供應(yīng)商。
合同履行。按照質(zhì)量高于市場、價格低于市場、服務(wù)優(yōu)于市場的原則，嚴格把握合同中約定的各項指標，積極推行承諾服務(wù)。
來源:中國政府采購報
所謂現(xiàn)代物業(yè)管理，是指專門的機構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國家相關(guān)法規(guī)和契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進的技術(shù)對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式進行管理，同時對物業(yè)周圍環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、消防安全維護、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理的綜合性服務(wù)。
傳統(tǒng)物業(yè)管理模式面臨困境
傳統(tǒng)物業(yè)管理是政府自身安排人員對辦公樓的日常性運轉(zhuǎn)進行維護，是政府直接進行的行政型的封閉式管理，它既要服從機關(guān)的人事管理，又要服從業(yè)務(wù)管理。而作為管理單位的政府與作為使用者的職工之間是管理與被管理的關(guān)系。以各單位的保安及保潔工作為例，一直是采用雇傭臨時工的方式，對其沒有一個統(tǒng)一的管理和規(guī)范。這樣在管理上就存在人員流動性大、管理不到位、安全性難以保證的問題。
現(xiàn)代辦公大樓的智能化程度比較高，要求現(xiàn)代物業(yè)管理公司實行全方位、多功能的管理和服務(wù)，對其工作人員無論在專業(yè)、技術(shù)上，還是在服飾、態(tài)度上都有較高要求。
實行政府采購的必要性
擴大采購規(guī)模。行政機關(guān)和事業(yè)單位辦公大樓物業(yè)管理屬于政府購買的服務(wù)性項目，部分地方已經(jīng)通過政府采購的方式完成。
隨著政府采購管理制度的日趨健全與完善，將物業(yè)管理納入政府采購已經(jīng)具有可操作性。它既擴大了政府采購規(guī)模，又能有效地提高財政資金的使用效率。
規(guī)范采購行為。物業(yè)管理提供的是專業(yè)化水平較高的服務(wù)，物業(yè)管理單位的招標特點與一般貨物設(shè)備招標不同，對投標人的評定應(yīng)更多地看重服務(wù)及經(jīng)驗，服務(wù)價格所占比重的分數(shù)可適當降低些。服務(wù)的評定可以從以下幾方面來評定：管理服務(wù)理念和目標；項目管理運作方法及管理制度；管理服務(wù)人員配置；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標準制定物業(yè)管理服務(wù)方案等，而這些要求是分散采購難以實現(xiàn)的。
節(jié)約財政資金。以市公共行政服務(wù)中心管理辦公室為例，以招標的方式聘用物業(yè)管理，服務(wù)面積8019平方米，包括保潔服務(wù)、保安服務(wù)、消防服務(wù)、辦公樓內(nèi)設(shè)施的運行及維修、停車場管理、會議接待服務(wù)、食堂服務(wù)等，年收取物業(yè)費22.244萬元，平均27.7元/平方米。與以往相比較，每平方米節(jié)省2.3元。按目前統(tǒng)計的已經(jīng)進行物業(yè)管理的服務(wù)面積16.07萬平方米計算，可相對節(jié)約財政資金36.96萬元/年。如果按照市直396萬平方米計算，則可節(jié)約財政資金910.8萬元/年。
具體操作分析
2009年，盤錦市首次對物業(yè)管理項目實行政府采購，操作如下：
項目啟動。采購計劃下達后，采購中心多次與采購單位、相關(guān)政府管理部門進行協(xié)調(diào)與溝通，組織集體討論會，最后確定采用競爭性談判方式采購。并根據(jù)項目的總體情況，通過各種途徑了解相關(guān)項目供應(yīng)商履約和服務(wù)的要求，參照類似項目招標的原則，確定了供應(yīng)商的準入條件。
編制采購文件。物業(yè)管理屬于服務(wù)類采購范疇。項目需求是保潔、保安、消防、辦公樓內(nèi)各種設(shè)施、設(shè)備運行、維修、停車場服務(wù)、食堂管理等多方面。針對項目特點，在編制談判文件的過程中，重點對物業(yè)管理服務(wù)中有關(guān)人員的安排、費用的測算、已往業(yè)績、物業(yè)管理單位報價等方面進行了認真研究和準備。
評標方法：綜合評分法。此方法可最大限度體現(xiàn)物業(yè)管理采購的服務(wù)性特點。
評審規(guī)則：二輪進行。第一輪按照談判文件中規(guī)定的各項因素進行綜合評審，按得分由高到低排序，取前3名，進入下一輪談判；第二輪談判以報價最低者為中標供應(yīng)商。
評分標準：按照技術(shù)部分和商務(wù)部分進行。技術(shù)部分有人員配置、設(shè)備配備及穩(wěn)定性情況、服務(wù)承諾及管理制度、投標人的經(jīng)營信譽與業(yè)績等；商務(wù)部分是指實施方案、應(yīng)急措施、價格等。通過具體分類和細化，使每一環(huán)節(jié)都能認真把關(guān)，確保采購文件在內(nèi)容上明確、周到、合理、合法。
實施談判。談判小組成員分別對各供應(yīng)商響應(yīng)文件的真實性做進一步確認，了解判斷物業(yè)公司的綜合能力，對報價文件中的問題、錯誤、漏洞，給供應(yīng)商一個說明的機會。最后，由談判小組成員分別對報價供應(yīng)商的相應(yīng)文件進行評分，并按照得分由高至低的次序排序，取前3名，進入下一輪報價階段，以報價最低者為中標供應(yīng)商。
合同履行。按照質(zhì)量高于市場、價格低于市場、服務(wù)優(yōu)于市場的原則，嚴格把握合同中約定的各項指標，積極推行承諾服務(wù)。
來源:中國政府采購報
