保障房開發(fā)主體依法應公開招標確定
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發(fā)布日期：2011年09月01日
隨著人們生活水平的日益提高，對住房品質的要求也自然水漲船高。在當前保障房建設大提速的時代背景下，資金籌集和房屋質量早已成為社會關注和政府考慮的焦點，而選擇哪類開發(fā)主體和如何選擇開發(fā)主體，對能否按期、保質保量地完成建設任務具有舉足輕重的作用。采取公開招標，目的在于找出工期、投資成本和質量上綜合最優(yōu)的開發(fā)主體。本文試從《招標投標法》及現有法規(guī)的角度論述上述課題。
一、保障房開發(fā)的幾個特點
保障房開發(fā)的特點在于：性質上屬于政府項目，資金支付有保障；土地供應由地方政府免費劃撥；開發(fā)過程中的各種稅費享受減免優(yōu)惠。因此，開發(fā)成本比商品房大大降低。并且，建成的房屋由政府負責分配，即類似于商品房的“包銷”模式，省去了銷售團隊和營銷成本。而開發(fā)所需的成本要素，比如勞務和建材、設備，由于具備流動性，在一二三四線城市，價格差別并不大。也就是說，不同地區(qū)開發(fā)保障房的成本差異不大（地價因素除外）。
保障房開發(fā)主要有兩種方式：一是政府主管部門自行作為主體，組織開發(fā)，通過公開招投標，選擇各類供應商提供設計、施工和供貨；二是政府主管部門選擇市場主體作為開發(fā)主體。兩種方式均由政府支付項目款項，再分配給符合條件的居民，通過房款或租金收回投入成本。
目前，我國主要采取的是第二種方式，這種方式類似于市政工程中的B-T模式（市場主體建設，建成后移交給政府）。兩種方式的利弊暫且不論，選擇誰作為開發(fā)主體，而且要符合《招標投標法》規(guī)定的公開、公平、公正的“三公”原則，值得探討。
二、目前關于保障房開發(fā)主體選擇的規(guī)定
在尚未出臺《住房保障法》的情況下，據不完全統(tǒng)計，目前已有鄭州、青島、昆明、柳州、秦皇島等城市出臺了針對經濟適用住房開發(fā)建設的地方性文件，對開發(fā)主體的選擇程序予以規(guī)范。實際上，保障房作為國有資金投資項目和關系公眾安全的項目，在《招標投標法》及配套的原國家計委3號令《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》中已有詳細規(guī)定。
《招標投標法》第三條【必須進行招標的建設工程項目】規(guī)定，在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：（一）大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；（二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；前款所列項目的具體范圍和規(guī)模標準，由國務院發(fā)展計劃部門會同國務院有關部門制訂，報國務院批準。
《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》第三條規(guī)定，關系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目的范圍包括：（五） 商品住宅，包括經濟適用住房。
第四條規(guī)定，使用國有資金投資項目的范圍包括：（一） 使用各級財政預算資金的項目；（二）使用納入財政管理的各種政府性專項建設基金的項目；（三）使用國有企業(yè)事業(yè)單位自有資金，并且國有資產投資者實際擁有控制權的項目。
第五條規(guī)定，國家融資項目的范圍包括：（一）使用國家發(fā)行債券所籌資金的項目；（二）使用國家對外借款或者擔保所籌資金的項目；（三） 使用國家政策性貸款的項目；（四）國家授權投資主體融資的項目；（五）國家特許的融資項目。
上述規(guī)定，已經完全涵蓋了使用各種資金來源的不同保障房類型，依法此類項目均要求進行招標。
三、保障房向民企外資及中小企業(yè)開放的依據
保障房和動拆遷安置房的開發(fā)，各地國企早已紛紛介入，比如鄭州市2007年報道的公共住宅建設投資有限公司，以及上海的綠地集團、城投控股、地產集團和上海建工四家國企。不少有遠見的民企也正在積極拓展這一領域，而外資開發(fā)企業(yè)目前未見報道參與或“被允許”參與保障房開發(fā)。
《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》國發(fā)【2010】13號文第（十三）條規(guī)定，鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應的政策性住房建設政策。
住宅開發(fā)，特別是保障房開發(fā)的高科技成分不多，過去的實踐和市場證明，符合一定條件和資金實力的中小開發(fā)企業(yè)也具備相應開發(fā)能力。
而外商投資的開發(fā)企業(yè)經過國內市場的十多年歷練，在住宅開發(fā)上已積累了經驗、品牌和口碑。在目前保障房的資金籌措存在一定困難的情況下，也應給予同等機會參與保障房開發(fā)的競標。這一點有待商務部出臺2011版《外商投資產業(yè)指導目錄》予以明確。
《招標投標法》第六條規(guī)定，依法必須進行招標的項目，其招標投標活動不受地區(qū)或者部門的限制。任何單位和個人不得違法限制或者排斥本地區(qū)、本系統(tǒng)以外的法人或者其他組織參加投標，不得以任何方式非法干涉招標投標活動。
《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》第九條規(guī)定，依法必須進行招標的項目，全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導地位的，應當公開招標。
四、結論
因此，根據《招標投標法》第三條規(guī)定和第五條“三公”原則，保障房開發(fā)主體的選擇必須進行公開招標。從這個角度分析，筆者陳貝力認為《基本住房保障法》的立法重點不是如何選擇開發(fā)主體和建設，而是土地供給、資金籌集及建成房屋的分配、使用和管理程序（文\陳貝力）。
延伸閱讀：
保障房開發(fā)所需的巨額資金籌集也并非不可能之事。仍以經濟適用房為例，上海的售價為每平方米5000元到8000元，按套均50平方米計算，每套售價將超過25萬元。居民支付購房款后，政府付出的資金將迅速回籠，之前的開發(fā)資金投入僅僅是一定期限內的“墊付”性質。由此可見，開發(fā)保障房的售價扣除投入成本，仍有一定利潤空間?？梢哉f，開發(fā)保障房是可以盈利的，還能順帶提高開發(fā)企業(yè)的市場占有率和品牌形象。
來源：中國建設報
一、保障房開發(fā)的幾個特點
保障房開發(fā)的特點在于：性質上屬于政府項目，資金支付有保障；土地供應由地方政府免費劃撥；開發(fā)過程中的各種稅費享受減免優(yōu)惠。因此，開發(fā)成本比商品房大大降低。并且，建成的房屋由政府負責分配，即類似于商品房的“包銷”模式，省去了銷售團隊和營銷成本。而開發(fā)所需的成本要素，比如勞務和建材、設備，由于具備流動性，在一二三四線城市，價格差別并不大。也就是說，不同地區(qū)開發(fā)保障房的成本差異不大（地價因素除外）。
保障房開發(fā)主要有兩種方式：一是政府主管部門自行作為主體，組織開發(fā)，通過公開招投標，選擇各類供應商提供設計、施工和供貨；二是政府主管部門選擇市場主體作為開發(fā)主體。兩種方式均由政府支付項目款項，再分配給符合條件的居民，通過房款或租金收回投入成本。
目前，我國主要采取的是第二種方式，這種方式類似于市政工程中的B-T模式（市場主體建設，建成后移交給政府）。兩種方式的利弊暫且不論，選擇誰作為開發(fā)主體，而且要符合《招標投標法》規(guī)定的公開、公平、公正的“三公”原則，值得探討。
二、目前關于保障房開發(fā)主體選擇的規(guī)定
在尚未出臺《住房保障法》的情況下，據不完全統(tǒng)計，目前已有鄭州、青島、昆明、柳州、秦皇島等城市出臺了針對經濟適用住房開發(fā)建設的地方性文件，對開發(fā)主體的選擇程序予以規(guī)范。實際上，保障房作為國有資金投資項目和關系公眾安全的項目，在《招標投標法》及配套的原國家計委3號令《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》中已有詳細規(guī)定。
《招標投標法》第三條【必須進行招標的建設工程項目】規(guī)定，在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：（一）大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；（二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；前款所列項目的具體范圍和規(guī)模標準，由國務院發(fā)展計劃部門會同國務院有關部門制訂，報國務院批準。
《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》第三條規(guī)定，關系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目的范圍包括：（五） 商品住宅，包括經濟適用住房。
第四條規(guī)定，使用國有資金投資項目的范圍包括：（一） 使用各級財政預算資金的項目；（二）使用納入財政管理的各種政府性專項建設基金的項目；（三）使用國有企業(yè)事業(yè)單位自有資金，并且國有資產投資者實際擁有控制權的項目。
第五條規(guī)定，國家融資項目的范圍包括：（一）使用國家發(fā)行債券所籌資金的項目；（二）使用國家對外借款或者擔保所籌資金的項目；（三） 使用國家政策性貸款的項目；（四）國家授權投資主體融資的項目；（五）國家特許的融資項目。
上述規(guī)定，已經完全涵蓋了使用各種資金來源的不同保障房類型，依法此類項目均要求進行招標。
三、保障房向民企外資及中小企業(yè)開放的依據
保障房和動拆遷安置房的開發(fā)，各地國企早已紛紛介入，比如鄭州市2007年報道的公共住宅建設投資有限公司，以及上海的綠地集團、城投控股、地產集團和上海建工四家國企。不少有遠見的民企也正在積極拓展這一領域，而外資開發(fā)企業(yè)目前未見報道參與或“被允許”參與保障房開發(fā)。
《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》國發(fā)【2010】13號文第（十三）條規(guī)定，鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應的政策性住房建設政策。
住宅開發(fā)，特別是保障房開發(fā)的高科技成分不多，過去的實踐和市場證明，符合一定條件和資金實力的中小開發(fā)企業(yè)也具備相應開發(fā)能力。
而外商投資的開發(fā)企業(yè)經過國內市場的十多年歷練，在住宅開發(fā)上已積累了經驗、品牌和口碑。在目前保障房的資金籌措存在一定困難的情況下，也應給予同等機會參與保障房開發(fā)的競標。這一點有待商務部出臺2011版《外商投資產業(yè)指導目錄》予以明確。
《招標投標法》第六條規(guī)定，依法必須進行招標的項目，其招標投標活動不受地區(qū)或者部門的限制。任何單位和個人不得違法限制或者排斥本地區(qū)、本系統(tǒng)以外的法人或者其他組織參加投標，不得以任何方式非法干涉招標投標活動。
《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》第九條規(guī)定，依法必須進行招標的項目，全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導地位的，應當公開招標。
四、結論
因此，根據《招標投標法》第三條規(guī)定和第五條“三公”原則，保障房開發(fā)主體的選擇必須進行公開招標。從這個角度分析，筆者陳貝力認為《基本住房保障法》的立法重點不是如何選擇開發(fā)主體和建設，而是土地供給、資金籌集及建成房屋的分配、使用和管理程序（文\陳貝力）。
延伸閱讀：
保障房開發(fā)所需的巨額資金籌集也并非不可能之事。仍以經濟適用房為例，上海的售價為每平方米5000元到8000元，按套均50平方米計算，每套售價將超過25萬元。居民支付購房款后，政府付出的資金將迅速回籠，之前的開發(fā)資金投入僅僅是一定期限內的“墊付”性質。由此可見，開發(fā)保障房的售價扣除投入成本，仍有一定利潤空間?？梢哉f，開發(fā)保障房是可以盈利的，還能順帶提高開發(fā)企業(yè)的市場占有率和品牌形象。
來源：中國建設報
