做好物業(yè)管理采購項目需要政采人深入研究，認真應(yīng)對。圖為“蜘蛛人”在擦拭大廈玻璃幕墻。
本文所稱物業(yè)管理是指通過服務(wù)外包的方式實現(xiàn)采購單位（主要是機關(guān)辦公場所）的保潔、保安、會議、綠化、維修、餐飲、車輛組織等日常綜合性的服務(wù)。
"物業(yè)管理"類政府采購項目在筆者所在的江蘇省無錫市于2008年起步實施，在五年的時間里，其規(guī)模、范圍、類型全面發(fā)展，2011年度實施該類別政府采購12項（批次），其中綜合性物業(yè)管理9項，單項服務(wù)3項，總采購成交金額2600多萬元，通過政府采購該類別實現(xiàn)每年節(jié)約財政資金400多萬元，綜合節(jié)約率達14.16%，實現(xiàn)總的服務(wù)管理面積63萬多平米。
筆者對"物業(yè)管理"類政府采購項目實踐中若干問題進行了初步的思考和分析，現(xiàn)將相關(guān)成果與同行分享。
物業(yè)管理采購面臨七大問題
本文將探討和回答物業(yè)管理采購中的下述問題：
一是物業(yè)管理是否應(yīng)全面實現(xiàn)"定點采購"。二是單次項目參加供應(yīng)商不多，同時成交供應(yīng)商較為集中，中小企業(yè)成交不多。三是低價成交多，是否必然影響質(zhì)量。四是如何看待單項保安服務(wù)采購的投標(biāo)人條件。五是相關(guān)部門制定預(yù)算有寬有嚴，標(biāo)準(zhǔn)不盡統(tǒng)一，導(dǎo)致廢標(biāo)率上升。六是物業(yè)服務(wù)的驗收標(biāo)準(zhǔn)和方案缺失，履約受影響。七是一些具體的問題：物業(yè)管理委托期限多長較為合理？項目資質(zhì)條件的確定依據(jù)是什么？人員最低工資的政策性上漲是由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)還是由采購單位另外單獨承擔(dān)？是否所有物業(yè)管理項目均采用公開招標(biāo)方式？
定點采購有利有弊 應(yīng)具體分析
物業(yè)管理項目采購是否全面實現(xiàn)定點采購？從集中采購機構(gòu)的角度出發(fā)，定點采購是"一勞永逸"的做法，通過一次招標(biāo)確定一定數(shù)量符合物業(yè)服務(wù)要求的供應(yīng)商，不但降低了自身采購成本，也避免了重復(fù)工作，提高了政府采購的效率。同時對供應(yīng)商來講，在一定期限內(nèi)可以通過"雙向選擇"的方式確定自已的服務(wù)對象，也比較快捷高效。
但凡事一分為二，條件不成熟時實施定點采購存在以下不足：
可參照案例少。全國實行物業(yè)管理定點采購的案例還不多，并且是有條件、有范圍的定點（如部分省市為單項的保潔或保安等較易定價的項目，有些為預(yù)算是30萬元或50萬元金額以下的物業(yè)管理服務(wù)），全面實施得不多，均為探索性質(zhì)。
相關(guān)制度不完善，缺標(biāo)準(zhǔn)。定點采購的基礎(chǔ)是相關(guān)的服務(wù)成本價格標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，有市場參照，定額定量較易計算。但目前的情況是相關(guān)行業(yè)法規(guī)如《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等不盡完善，無相應(yīng)的針對"機關(guān)辦公場所"這一特殊類別的內(nèi)容，同時物價部門也沒有對應(yīng)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，無從參照，無據(jù)可依。機關(guān)辦公樓宇跟住宅物業(yè)完全是兩碼事，每個項目的重點和難點均不同，包含的內(nèi)容也千差萬別，不能簡單參照住宅物業(yè)服務(wù)采用綜合單價的模式（按每月每平米）或者人數(shù)模式定價。新項目訂立合同，價格怎么定是個問題，在第三方評審機構(gòu)配套力量不足、制度相對不健全的情況下，價格較易為供應(yīng)商所左右，不利于財政資金的有效利用；期滿需續(xù)簽合同的項目，如以不超過上年度合同價為依據(jù)，則本年度遇到人員最低工資上漲、物料上漲等因素對定點供應(yīng)商來講也增加了合同風(fēng)險。
采購頻次較低，不可控因素多。辦公用紙、公務(wù)用車保險或維修等定點項目屬日常性定點，單次服務(wù)事項發(fā)生頻次較高。物業(yè)管理則相反，合同發(fā)生量不多，單個項目服務(wù)期限較長。如果一次定標(biāo)一個年度只發(fā)生幾次或十幾次合同，則定點采購的充分性和必要性略顯不足。同時：中標(biāo)的某些供應(yīng)商在一個定點年度中也不一定簽到合同。當(dāng)年度未中標(biāo)的供應(yīng)商，要等下一個年度才有機會，不利于促進競爭和扶持中小企業(yè)。定點年度中年末簽訂的合同，須按年初定標(biāo)時的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，實際情況已發(fā)生很大的變化，增加了定點供應(yīng)商的合同履約風(fēng)險，嚴重時可能導(dǎo)致供應(yīng)商不愿履約。
多因素致供應(yīng)商少、競爭不充分
在以往實踐中，不管是本地企業(yè)還是外地企業(yè)、以及各級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)均有成交表現(xiàn)，總體秩序尚算良好。但就本地物業(yè)管理企業(yè)而言，包括一、二、三級資質(zhì)，共計400多家，單次項目前來參加的供應(yīng)商并不多，這增加了項目實施的風(fēng)險，究其原因：
大部分供應(yīng)商起步均在住宅物業(yè)市場，有的本身做得還不錯，還沒有關(guān)注到機關(guān)辦公場所這一專門類別的物業(yè)市場。
部分供應(yīng)商其觀念還停留在"只要和采購單位搞好關(guān)系就能拿下"這一層面，制作標(biāo)書不夠認真細致，或按照住宅類物業(yè)管理的經(jīng)驗來制作標(biāo)書，導(dǎo)致應(yīng)答標(biāo)書"文不對題"，多次失敗后，失去了在該平臺繼續(xù)競爭的信心。
一些相對影響力不大、規(guī)模不大的項目，參加的供應(yīng)商就更少，認為政府采購競爭太過激烈，獲利空間不大。
基于以上原因，真正有理念、綜合實力強、對采購文件理解透徹的企業(yè)就那么幾家，而且其每次投標(biāo)也愿意"放低身價"，結(jié)果是中標(biāo)的供應(yīng)商顯得較為集中，這也是物業(yè)管理政府采購的現(xiàn)狀。這和住宅類物業(yè)市場房地產(chǎn)開發(fā)商及其物業(yè)公司有較大的話語權(quán)繼而各領(lǐng)風(fēng)騷完全不同。
中小企業(yè)更多的只能以接近成本的報價在物業(yè)管理尤其是單項服務(wù)項目上獲得一定的占有率，在大型項目上以其資質(zhì)和能力尚無法和該行業(yè)"高手"過招。
低價成交是否必然價低質(zhì)次
本文中低價是指低于"平均價"的報價，并非一定是指最低價?？v觀所有實施的項目，低價成交的概率較高，但這里面要區(qū)分幾種情況：一種是確實是通過政府采購實現(xiàn)了有效競爭，降低了價格。另一種是成交供應(yīng)商的"戰(zhàn)略性低價"，有些供應(yīng)商可能急需好的項目來豐富其"產(chǎn)品線"，或者滿足一定數(shù)量的項目用于資質(zhì)升級需要等。另外，還有失誤性的低價。
價格低了，其評分所占的價格得分必然高，綜合評分必占優(yōu)勢，相對的中標(biāo)率也要高些。
未中標(biāo)供應(yīng)商只是注意到了結(jié)果：低價中了，然后發(fā)出感嘆"便宜無好貨"，服務(wù)質(zhì)量肯定跟不上，殊不知有以上情況的存在，需要辨別和確認的應(yīng)當(dāng)是有無低于成本價的不正當(dāng)競爭報價，以及如何監(jiān)督低價中標(biāo)供應(yīng)商后續(xù)的履約實施。
保安服務(wù)項目投標(biāo)人條件存爭議
2010年1月1日正式實施的《保安服務(wù)管理條例》（國務(wù)院令第564號）將保安服務(wù)提升至一個新的高度，保安服務(wù)公司應(yīng)運而生，物業(yè)管理企業(yè)在從事保安服務(wù)的同時要受該條例的制約。在具體實踐中，最初擬定的保安服務(wù)項目投標(biāo)人條件為物業(yè)公司和保安服務(wù)公司兩類供應(yīng)商均可參加，這引起了保安公司的極力反對，認為他們才是"正統(tǒng)"，并多次進行口頭"質(zhì)疑"。因《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令[2007]504號修訂）頒布實施在先，明確保安服務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容之一，同時《保安服務(wù)管理條例》又規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)可以進行保安服務(wù)，只是進一步規(guī)定需要按照該《條例》的要求在取得服務(wù)權(quán)后進行備案和相關(guān)的培訓(xùn)，所以投標(biāo)人條件設(shè)為物業(yè)公司和保安服務(wù)公司均可參加并無不妥。
項目預(yù)算制定不準(zhǔn)致廢標(biāo)多
筆者在實踐中發(fā)現(xiàn)以下幾種情況：
某些采購單位在實施項目前，單位物業(yè)管理采用的是傳統(tǒng)的臨時工模式，不符合《勞動法》、《勞動合同法》等法律法規(guī)規(guī)定，出現(xiàn)國家機關(guān)不能模范守法的現(xiàn)象，其預(yù)算制定按照以前的模式進行，不包含物管人員的交金（三險一金的簡稱，下同）等法定計提費用，又不計算起始費用，這樣的預(yù)算層層審批通過后，進行政府采購時當(dāng)然會遇到所有實際報價均遠超過項目預(yù)算，最后導(dǎo)致廢標(biāo)。
某些采購單位在做費用測算時完全違反經(jīng)濟規(guī)律，如第二年度物業(yè)管理增加了多項服務(wù)內(nèi)容且增加了服務(wù)人數(shù)，沒有及時追加預(yù)算，憑想象認為超出了預(yù)算成交再補不遲，缺乏預(yù)算意識，導(dǎo)致最終廢標(biāo)。
同屬一個主管單位或同一財政主管處室的兩家采購單位，相同類型服務(wù)項目的預(yù)算制定差別巨大，如某個案例單個人員綜合費用的差別達到30%以上，高的成交價和預(yù)算差一大截，低的成交價貼著預(yù)算走。
物業(yè)管理項目后期履約監(jiān)督欠缺
物業(yè)服務(wù)驗收標(biāo)準(zhǔn)和方案都在采購文件和投標(biāo)承諾文件當(dāng)中，但是后期服務(wù)履約實施是否有人監(jiān)督，監(jiān)督是否全面，是否有考核機制，誰來執(zhí)行，都存在問題。
供應(yīng)商成交后，一般會出現(xiàn)下面的情況：是否按照采購文件的要求和標(biāo)書承諾的內(nèi)容履約實施；人員是否配足，是否按標(biāo)書提出的標(biāo)準(zhǔn)配置人員，特崗人員是否按規(guī)定到位；承諾的費用是否按期實施，如幕墻清洗承諾一年一次，實際結(jié)果是根本沒有實施，這樣就省了很多費用；部分保潔、保養(yǎng)的內(nèi)容是否降低頻次和質(zhì)量，如一周一次變成了一月一次；承諾45歲以下人員，是否變成了配置50歲左右享受社保優(yōu)惠的人員，克扣了保險，省去部分交金。物業(yè)管理是多、廣、繁、雜的系統(tǒng)工作，如果采購單位沒有配備一定力量的人員進行考核或監(jiān)督，效果難免打折扣。
物業(yè)管理項目是否必須招標(biāo)
物業(yè)管理委托期限沒有特別規(guī)定，"一年一招標(biāo)"的好處是當(dāng)?shù)诙陝趧?wù)、物料費用上漲，費用大量增加時，重新招標(biāo)則確定了財政支付金額的依據(jù)。但對采購單位來講，更希望穩(wěn)定的服務(wù)隊伍，更愿意把服務(wù)期限設(shè)為2年或者3年，甚至更長。
投標(biāo)人資質(zhì)條件設(shè)置不合理將會限制供應(yīng)商的參與。某些采購單位特別是某些強勢單位，刻意追求服務(wù)要求，肆意設(shè)置或抬高資質(zhì)條件，認為設(shè)定高的資質(zhì)和好的服務(wù)是必然的關(guān)系。實則不然。具體實踐中，集中采購機構(gòu)應(yīng)在尊重采購單位意見的基礎(chǔ)上結(jié)合項目規(guī)模的大小、社會關(guān)注度的大小，定一個適度的能被各方接受的資質(zhì)等級。
江蘇從2012年6月1日起又一次上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，從原先的1140元調(diào)整為1320元。"人員最低工資"因素是報價范圍中供應(yīng)商最不容易測算、承擔(dān)風(fēng)險最大的因素，如服務(wù)期間出現(xiàn)上漲將會擠占當(dāng)期一定的利潤。從合理性上講，該項政策性因素倒是應(yīng)當(dāng)單獨由采購單位來承擔(dān)較為合適。目前還是統(tǒng)一將該因素包含在總報價中，讓供應(yīng)商來承擔(dān)這項政策性風(fēng)險，不過隨著經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)最低工資上漲頻率的加快，該問題會更為突出。
各地服務(wù)類項目單項或批量采購都有公開招標(biāo)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)。目前低于招標(biāo)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理項目招標(biāo)的也多，有幾種原因，一是采購單位主動要求公開招標(biāo)，二是同時考慮行業(yè)主管部門相關(guān)法規(guī)條例如《江蘇省物業(yè)管理招投標(biāo)試行辦法》，進行公開招標(biāo)。但是有些規(guī)模不大或一些單項的服務(wù)如保潔服務(wù)、保安服務(wù)等，標(biāo)準(zhǔn)較為統(tǒng)一，內(nèi)容較為單一，使用競爭性談判采購方式其實更為合理高效。
各方協(xié)力 共促物業(yè)管理采購規(guī)范運行
集采機構(gòu)不斷改進工作方法
1.做好采購文件的修改完善工作，主要體現(xiàn)在：
?。?）統(tǒng)一評分標(biāo)準(zhǔn)，一個"標(biāo)準(zhǔn)"對外。
目前形成綜合性物業(yè)管理、單項保潔、單項保安服務(wù)項目各自的格式化采購文件范本、各自的評分標(biāo)準(zhǔn)。如所有公示對外的綜合性物業(yè)管理的評分標(biāo)準(zhǔn)，價格分均統(tǒng)一為30分，服務(wù)方案分統(tǒng)一為52分，并細分為14個子項，投標(biāo)人綜合實力評價分18分統(tǒng)一為7大要素，每個項目均一樣。盡量做到不出現(xiàn)傾向性、限制性等不合理條款，并盡量實現(xiàn)評分要素量化及客觀化。
?。?）區(qū)分項目類型，明確相關(guān)內(nèi)容。
如新項目則要求列出物業(yè)管理開辦費至少包括的內(nèi)容。非新項目，則要求列出采購單位已有物資工具設(shè)備的清單（投標(biāo)人須考慮損壞及更新因素）、消防監(jiān)控電梯空調(diào)等大型設(shè)施設(shè)備的使用情況、統(tǒng)一設(shè)備工具折舊年限等，行政辦公費用、保潔工具及耗材、保安器材、設(shè)備維護維修工具及耗材等均要求采購單位列出所必須包括的內(nèi)容，確保各投標(biāo)人在報價時起跑線的統(tǒng)一。
?。?）體現(xiàn)服務(wù)人員最低配置數(shù)及相應(yīng)排班情況。
如果在這一方面未作固定的要求，將導(dǎo)致人數(shù)低及不合理排班情況的報價占先，評委判定該因素不合理又沒有客觀依據(jù)，通過該條款的設(shè)置去除這部分不合理因素。
（4）在采購需求中，不僅要明確相關(guān)的服務(wù)要求、不同崗位服務(wù)人數(shù)、員工的素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，同時還要求明確考核標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等要素，使物業(yè)管理項目事前、事中、事后均有據(jù)可依。
2.加大宣傳力度，設(shè)定合理的資質(zhì)等級，使更多的物業(yè)管理企業(yè)能參與進來，增加針對中小企業(yè)的項目專場，同時在項目法定程序公開答疑會中實現(xiàn)針對采購文件的完整講解和說明，將此手段作為對供應(yīng)商培訓(xùn)的輔助措施之一。
3.針對物業(yè)和保安行業(yè)間"打架"問題，作為政府采購平臺要"多管閑事"，通過行業(yè)協(xié)會在兩個行業(yè)間多進行宣傳和協(xié)調(diào)溝通，以法為據(jù)，多做說服工作，達成思想統(tǒng)一，避免矛盾的出現(xiàn)。
4.做好相關(guān)準(zhǔn)備，等待定點采購操作最佳時點的到來。
定點采購是必然趨勢，但筆者所在市目前的情況暫不宜全面實施，目前需要做的工作是：
?。?）在定點采購實施前保證應(yīng)采盡采，在量上作積累，同時將同類性質(zhì)的項目并單實現(xiàn)"批量集中采購"。
?。?）完善相關(guān)制度及配套措施，出臺具體的管理辦法和考核體系。
?。?）選擇特定金額以下的項目作嘗試，成熟后向全面的物業(yè)管理項目定點采購?fù)七M。
5.針對操作實踐中具體問題作一些探索性的試驗。
?。?）建設(shè)部2004年第125號令《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條的規(guī)定，明確了一、二、三級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)承接"非住宅類"項目時對項目規(guī)模的要求。各地原則上可以按照相應(yīng)的管理面積的要求實施。
（2）最低工資剛性上漲屬不確定因素，又屬政策性因素，應(yīng)建立相應(yīng)的聯(lián)動機制和配套調(diào)整方案，應(yīng)根據(jù)既定合同人數(shù)規(guī)定作為增加預(yù)算及財政撥付的依據(jù)。
?。?）針對新項目建議采購單位設(shè)定委托期限為1年，因為首年度和次年度費用構(gòu)成有區(qū)別，如一開始設(shè)定期限過長，次年度增加費用和預(yù)算時面臨合同執(zhí)行的困難；如為成熟的項目，則委托期限可設(shè)定相對長一些，一般也不宜超過3年，同時要求采購單位將項目預(yù)算和委托期限對應(yīng)起來。
?。?）針對金額不大、標(biāo)準(zhǔn)明確的物業(yè)管理項目尤其是單項服務(wù)項目建議采用競爭性談判采購方式，讓中小企業(yè)增加參與政府采購的熱情和成功的機率。
各方合力促進相關(guān)工作
1. 采購單位及政府采購管理部門加強對后續(xù)合同的驗收和管理工作。
可以聯(lián)合出臺相關(guān)的合同履約實施辦法、誠信考核標(biāo)準(zhǔn)等配套法規(guī)文件。采取通報制、整改制等手段，對相關(guān)服務(wù)工作作分類考核。目前行業(yè)主管部門房管部門對機關(guān)辦公場所的物業(yè)管理的監(jiān)督也存在缺失，可以聯(lián)合該部門，定期或者不定期地進行行業(yè)大檢查，相信這是共贏的事情。一是對物業(yè)管理服務(wù)單位的履約情況及服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時予以糾正并提出整改意見。二是進行現(xiàn)場監(jiān)督，對真實性、合理性、規(guī)范化程度進行監(jiān)督。三是對違反合同約定行為的供應(yīng)商進行相應(yīng)處罰。
2. 政府采購管理部門采取有效的措施和手段，從制度和規(guī)定上作有效的保障。
2011年××市財政局連續(xù)下發(fā)《××市財政局印發(fā)關(guān)于加強重大項目政府采購管理的實施意見》、《××市政府采購開標(biāo)評標(biāo)現(xiàn)場管理暫行辦法》，針對一些重大的項目和社會關(guān)注度較高的項目，明確要求進行匿名投標(biāo)，對于技術(shù)標(biāo)（主要是服務(wù)方案部分）采用匿名的方式，在相關(guān)的文字表述中不體現(xiàn)投標(biāo)單位的名稱，并且加強評審現(xiàn)場規(guī)范工作，做到進一步的公正和公平，值得借鑒。
3. 物業(yè)管理行政主管部門要加強對行業(yè)行為、各方關(guān)系的研究。
尤其要針對機關(guān)辦公大樓的具體特點，加快完善相關(guān)的法律法規(guī)，促進依法管理，啟動專項的政府機關(guān)辦公場所物業(yè)管理市場，將其從住宅區(qū)物業(yè)管理市場中區(qū)分開來。目前，政府物價、房管等行業(yè)主管部門對住宅、高級寫字樓等物業(yè)管理有相應(yīng)的指導(dǎo)性政策價格，而對政府機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、公共文體場館等特殊物業(yè)尚無具體收費標(biāo)準(zhǔn)。針對這個問題，可由財政牽頭，聯(lián)合物價、房管等行業(yè)主管部門，根據(jù)辦公樓的使用年數(shù)、層數(shù)、面積、設(shè)備數(shù)量內(nèi)容、服務(wù)項目內(nèi)容、當(dāng)期人員工資水平等因素，定期發(fā)布物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，以避免無序競爭，促進行業(yè)發(fā)展。同時，具體的物管收費標(biāo)準(zhǔn)也可以使財政部門有相應(yīng)的制定預(yù)算和撥款依據(jù)。
4. 針對預(yù)算制定的問題相關(guān)單位一定要加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高專業(yè)水準(zhǔn)。
?。?）采購單位在制定預(yù)算的時候，多注意了解各種政策，多咨詢多論證。
（2）主管部門在預(yù)算審核審批過程中必須充當(dāng)"審計機關(guān)"，不能一批了之，出現(xiàn)一些奇怪和讓人笑話的結(jié)果。
?。?）當(dāng)然，最后采購流程轉(zhuǎn)至集中采購機構(gòu)的時候我們可根據(jù)以往的操作經(jīng)驗作相關(guān)提示，在前期解決相關(guān)問題，避免多走彎路、浪費資源和重復(fù)勞動。
5. 評審專家要積極凡對政府采購建言獻策，針對機關(guān)辦公場所這一特殊類別的物業(yè)管理，作積極的探討和建議。
6. 供應(yīng)商要努力學(xué)習(xí)和提升相關(guān)政府采購的知識，在組織的統(tǒng)一的公開答疑會或定期培訓(xùn)時，要專人負責(zé)認真參加，做到依法參與，保持良好的心態(tài)。
來源：政府信息采購報
