企業(yè)房屋建筑零星維修合同招標與管理
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發(fā)布日期：2013年12月31日
某集團公司是一家以機械制造為主的大型國有企業(yè)，工廠占地面積800余畝，生產(chǎn)經(jīng)營性房屋建筑物面積約21萬m2，房屋資產(chǎn)價值達13.33億元人民幣。資產(chǎn)總額大、種類多，每年投入的日常修繕保養(yǎng)資金達500萬元以上。通過年度房屋零星維修施工合同招標和管理，使得房屋維修管理工作十分規(guī)范，同時節(jié)約了維修資金，取得了實實在在的經(jīng)濟效益。
房屋零星維修具有不確定性、種類零散性和費用小額性等特點，選擇施工單位和項目管理的難度較大。采用招標的方式選擇施工單位十分有必要，并且通過前期策劃和過程控制是可以實現(xiàn)的。
第一，通過招標的方式選擇施工單位，簽訂年度維修合同，能確保維修隊伍相對穩(wěn)定，有利于開展質(zhì)量、安全和進度控制等項目管理。房屋零星維修具有不確定性、種類零散性和費用小額性等特點，但因零星維修工作往往比工程項目中最小計量單位——工序還要零碎，采用定額或清單計價都不便于準確計算維修費用。施工單位也因單次施工組織難、窩工、材料浪費和額度小等原因虛高報價。基于此，不論是職能部門還是專業(yè)的造價咨詢公司都難以對結(jié)算合理準確地審核，結(jié)算一拖再拖，糾紛不斷。最終造成的局面是一方面企業(yè)集團修繕改造成本虛高，另一方面施工單位因賺不到合理利潤而不愿長期合作。維修項目質(zhì)量驗收往往也沒有現(xiàn)行標準，沒有質(zhì)保期限，對于施工質(zhì)量的判定，對于因質(zhì)量缺陷返工重修的認定缺乏依據(jù)。如果施工隊伍不穩(wěn)定，維修時間和質(zhì)量都難以保證。
第二，采用招標的方式選擇施工單位可以充分引入競爭，選擇真正具備實力和管理經(jīng)驗的施工單位。從全年來看，工程費用總額會達到幾百萬元甚至上千萬元，使得參與競標的施工企業(yè)在投標階段往往會比較理性的對待清單報價，從而盡可能依據(jù)市場和自身實力據(jù)實報價。
第三，雖然單次維修費用極低，但是全年維修次數(shù)多，積少成多年支出費用總額會比較大。為避免大額資金化整為零，處于無制度約束的失控狀態(tài)，必須通過一系列管理制度加以規(guī)范。通過招標管理可以將全年零星維修費用的使用實現(xiàn)集中審批、集中審核、集中支付。
既然房屋建筑零星維修合同招標如此有必要，那如何做好招標工作及項目管理呢？
首先，在每年年底進行年度房屋零星維修施工合同招標，確定施工單位，簽訂年度施工合同。
對企業(yè)集團所涉及的上千項維修項目做出年度費用概算，依據(jù)上一年維修的主要項目和數(shù)量，估計本年度維修項目和工程量。對于極少出現(xiàn)的維修項目，可將其工程量暫定為1單位（如1m、1個、1m2、1t等）。據(jù)此內(nèi)容編制詳細的項目清單，邀請3~5家施工單位針對項目清單投標報價。施工單位依據(jù)自身能力和中標期望對所有項目清單逐一填報價格。評標時，對隨機抽取評標項和固定評標項進行詳細評審，上一年主要維修項目應(yīng)列為固定評標項。將評標項目清單和工程量，當(dāng)場套入施工單位的投標報價中，匯總后低價中標。一旦確定了中標單位，其報價將作為本企業(yè)集團房屋零星維修單價信息庫，單價全年有效且不得以任何理由調(diào)整。中標人承攬全企業(yè)集團所屬子（分）公司維修業(yè)務(wù)，若維修實施中遇到單價庫中沒有的項目，由施工單位先行報價，經(jīng)雙方協(xié)商一致后再組織實施，并將該維修項目單價增加到維修單價信息庫中。維修工作完成需確認其工作量，結(jié)算時將所有工程量逐一乘以對應(yīng)合同單價，匯總后確定每次結(jié)算費用。應(yīng)強調(diào)的是，如此操作實務(wù)應(yīng)在招標文件和合同條款中明確體現(xiàn)。
將工程造價確定工作前移，先將價格談判確定，再進行施工，做到施工前就確定工作單價，又能簡化程序，提高工作效率。
其次，應(yīng)做好日常維修項目管理工作。維修申請單位、資產(chǎn)管理部門應(yīng)做好審批、計劃、施工組織等工作。有必要結(jié)合企業(yè)集團實際情況制訂《房屋建筑物維修管理辦法》，確定房屋維修管理的組織機構(gòu)和管理職能，規(guī)范審批流程，明確施工單位選擇方式和規(guī)范施工管理活動，規(guī)范驗收和結(jié)算工作，將房屋維修管理工作的方方面面納入到系統(tǒng)管理，真正形成一個管理體系。
最后，做好驗收和結(jié)算等合同管理工作。維修項目完工經(jīng)施工單位自檢合格后可提出驗收申請。一般維修項目驗收內(nèi)容應(yīng)包括審查項目實施的合規(guī)性、審核合同完成情況、檢查工程質(zhì)量、安全控制是否符合合同約定、審查竣工資料、復(fù)核工程量和工程造價等。
綜上所述，房屋零星維修招標是有必要且是可以實現(xiàn)的，通過房屋零星維修合同招標和管理可以進一步豐富企業(yè)精細化管理。
來源：招標采購管理 作者：張耀華 （作者單位：昆明中鐵大型養(yǎng)路機械集團有限公司）
房屋零星維修具有不確定性、種類零散性和費用小額性等特點，選擇施工單位和項目管理的難度較大。采用招標的方式選擇施工單位十分有必要，并且通過前期策劃和過程控制是可以實現(xiàn)的。
第一，通過招標的方式選擇施工單位，簽訂年度維修合同，能確保維修隊伍相對穩(wěn)定，有利于開展質(zhì)量、安全和進度控制等項目管理。房屋零星維修具有不確定性、種類零散性和費用小額性等特點，但因零星維修工作往往比工程項目中最小計量單位——工序還要零碎，采用定額或清單計價都不便于準確計算維修費用。施工單位也因單次施工組織難、窩工、材料浪費和額度小等原因虛高報價。基于此，不論是職能部門還是專業(yè)的造價咨詢公司都難以對結(jié)算合理準確地審核，結(jié)算一拖再拖，糾紛不斷。最終造成的局面是一方面企業(yè)集團修繕改造成本虛高，另一方面施工單位因賺不到合理利潤而不愿長期合作。維修項目質(zhì)量驗收往往也沒有現(xiàn)行標準，沒有質(zhì)保期限，對于施工質(zhì)量的判定，對于因質(zhì)量缺陷返工重修的認定缺乏依據(jù)。如果施工隊伍不穩(wěn)定，維修時間和質(zhì)量都難以保證。
第二，采用招標的方式選擇施工單位可以充分引入競爭，選擇真正具備實力和管理經(jīng)驗的施工單位。從全年來看，工程費用總額會達到幾百萬元甚至上千萬元，使得參與競標的施工企業(yè)在投標階段往往會比較理性的對待清單報價，從而盡可能依據(jù)市場和自身實力據(jù)實報價。
第三，雖然單次維修費用極低，但是全年維修次數(shù)多，積少成多年支出費用總額會比較大。為避免大額資金化整為零，處于無制度約束的失控狀態(tài)，必須通過一系列管理制度加以規(guī)范。通過招標管理可以將全年零星維修費用的使用實現(xiàn)集中審批、集中審核、集中支付。
既然房屋建筑零星維修合同招標如此有必要，那如何做好招標工作及項目管理呢？
首先，在每年年底進行年度房屋零星維修施工合同招標，確定施工單位，簽訂年度施工合同。
對企業(yè)集團所涉及的上千項維修項目做出年度費用概算，依據(jù)上一年維修的主要項目和數(shù)量，估計本年度維修項目和工程量。對于極少出現(xiàn)的維修項目，可將其工程量暫定為1單位（如1m、1個、1m2、1t等）。據(jù)此內(nèi)容編制詳細的項目清單，邀請3~5家施工單位針對項目清單投標報價。施工單位依據(jù)自身能力和中標期望對所有項目清單逐一填報價格。評標時，對隨機抽取評標項和固定評標項進行詳細評審，上一年主要維修項目應(yīng)列為固定評標項。將評標項目清單和工程量，當(dāng)場套入施工單位的投標報價中，匯總后低價中標。一旦確定了中標單位，其報價將作為本企業(yè)集團房屋零星維修單價信息庫，單價全年有效且不得以任何理由調(diào)整。中標人承攬全企業(yè)集團所屬子（分）公司維修業(yè)務(wù)，若維修實施中遇到單價庫中沒有的項目，由施工單位先行報價，經(jīng)雙方協(xié)商一致后再組織實施，并將該維修項目單價增加到維修單價信息庫中。維修工作完成需確認其工作量，結(jié)算時將所有工程量逐一乘以對應(yīng)合同單價，匯總后確定每次結(jié)算費用。應(yīng)強調(diào)的是，如此操作實務(wù)應(yīng)在招標文件和合同條款中明確體現(xiàn)。
將工程造價確定工作前移，先將價格談判確定，再進行施工，做到施工前就確定工作單價，又能簡化程序，提高工作效率。
其次，應(yīng)做好日常維修項目管理工作。維修申請單位、資產(chǎn)管理部門應(yīng)做好審批、計劃、施工組織等工作。有必要結(jié)合企業(yè)集團實際情況制訂《房屋建筑物維修管理辦法》，確定房屋維修管理的組織機構(gòu)和管理職能，規(guī)范審批流程，明確施工單位選擇方式和規(guī)范施工管理活動，規(guī)范驗收和結(jié)算工作，將房屋維修管理工作的方方面面納入到系統(tǒng)管理，真正形成一個管理體系。
最后，做好驗收和結(jié)算等合同管理工作。維修項目完工經(jīng)施工單位自檢合格后可提出驗收申請。一般維修項目驗收內(nèi)容應(yīng)包括審查項目實施的合規(guī)性、審核合同完成情況、檢查工程質(zhì)量、安全控制是否符合合同約定、審查竣工資料、復(fù)核工程量和工程造價等。
綜上所述，房屋零星維修招標是有必要且是可以實現(xiàn)的，通過房屋零星維修合同招標和管理可以進一步豐富企業(yè)精細化管理。
來源：招標采購管理 作者：張耀華 （作者單位：昆明中鐵大型養(yǎng)路機械集團有限公司）
