案例回放■■■
2015年，天津市某學(xué)校委托市政府采購(gòu)中心組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目。該項(xiàng)目在招標(biāo)文件制作過(guò)程中出現(xiàn)了三個(gè)較為典型的問(wèn)題。一是采購(gòu)需求中明確，該項(xiàng)目建筑面積為36923㎡，室外面積為30900㎡。在確定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)時(shí)，究竟應(yīng)要求物業(yè)企業(yè)具備二級(jí)資質(zhì)還是三級(jí)資質(zhì)？二是采購(gòu)人明確，完成該項(xiàng)物業(yè)服務(wù)至少需配備56人。而在服務(wù)類項(xiàng)目中，人員工資占了供應(yīng)商投標(biāo)報(bào)價(jià)的大部分。因此，采購(gòu)預(yù)算是否合理成了項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。三是采購(gòu)需求中明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供的服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)，但究竟是提供純?nèi)斯し?wù)，還是需要提供一些耗材和工具？這些與報(bào)價(jià)息息相關(guān)的因素，采購(gòu)需求中并未提及。
案例分析■■■
針對(duì)上述問(wèn)題，筆者從以下方面進(jìn)行分析。
第一，合理確定物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)。
目前，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本金500萬(wàn)元以上，可承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本金300萬(wàn)元以上，可承接30萬(wàn)平米以下的住宅和8萬(wàn)平米以下的非住宅項(xiàng)目；三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本金50萬(wàn)元以上，可承接20萬(wàn)平米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平米以下非住宅項(xiàng)目。
政府采購(gòu)所涉及的物業(yè)項(xiàng)目均屬于非住宅項(xiàng)目，故招標(biāo)文件中對(duì)企業(yè)設(shè)定資質(zhì)時(shí)，應(yīng)參照非住宅項(xiàng)目面積來(lái)界定物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)。但采購(gòu)需求中并未明確此面積是否指建筑面積。采購(gòu)中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人咨詢了物業(yè)方面的專家。專家解釋稱，業(yè)內(nèi)多把此面積理解為建筑面積，不過(guò)，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)也可根據(jù)用戶的具體要求來(lái)確定。比如，物業(yè)服務(wù)中除樓宇保潔外還包含綠地養(yǎng)護(hù)或室外保潔，那就可以用面積累加后的總數(shù)來(lái)確定物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。
上述項(xiàng)目中，采購(gòu)需求明確建筑面積為36923㎡，室外面積為30900㎡。從建筑面積的角度來(lái)看，要求物業(yè)企業(yè)具備三級(jí)資質(zhì)即可。但此項(xiàng)目包含室外保潔部分，總面積超過(guò)了三級(jí)企業(yè)承擔(dān)的5萬(wàn)平米，故采購(gòu)人要求將資質(zhì)設(shè)定為物業(yè)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)也是合理的。
第二，科學(xué)測(cè)算采購(gòu)預(yù)算和人員費(fèi)用。
2015年，天津市最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為1850元，企業(yè)的人員成本加大，部分招標(biāo)項(xiàng)目因預(yù)算不足而廢標(biāo)。上述項(xiàng)目原采購(gòu)預(yù)算為1606000元，服務(wù)期為一年，根據(jù)采購(gòu)人要求，至少需配備56人。經(jīng)測(cè)算，人均工資為2390元/月，滿足不了企業(yè)按國(guó)家規(guī)定為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)的要求。同時(shí)，采購(gòu)中心也對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本進(jìn)行了測(cè)算，發(fā)現(xiàn)僅人員費(fèi)用就已超出了采購(gòu)預(yù)算，再加上企業(yè)稅金、服裝費(fèi)、耗材費(fèi)等，至少人均3000元/月才能保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。
采購(gòu)人聽(tīng)取了采購(gòu)中心的意見(jiàn)，在采購(gòu)計(jì)劃中將預(yù)算調(diào)整為1950000元。此外，考慮到學(xué)校在寒、暑假期間用工人數(shù)必然會(huì)減少，招標(biāo)文件明確，寒、暑假按兩個(gè)月計(jì)算，用工人數(shù)減半。這樣一來(lái)，月人均工資調(diào)整到3000元以上，保證了項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
第三，明確影響報(bào)價(jià)的因素。
物業(yè)服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目通常涵蓋多項(xiàng)內(nèi)容，如保潔、設(shè)備設(shè)施維護(hù)、秩序維護(hù)、食堂服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等，故影響報(bào)價(jià)的因素一定要明確，否則供應(yīng)商理解不同，報(bào)價(jià)就容易出現(xiàn)偏差。比如，保潔服務(wù)中要明確保潔工具、保潔耗材等問(wèn)題，設(shè)備設(shè)施維護(hù)服務(wù)中要明確維修工具、維修耗材等問(wèn)題，綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)中明確綠化工具、化肥農(nóng)藥等問(wèn)題。
另外，采購(gòu)人還應(yīng)明確要求配備的人員數(shù)量。此前曾出現(xiàn)過(guò)采購(gòu)人不指定人數(shù)、只提供服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的案例。事實(shí)證明，因供應(yīng)商配備的人數(shù)不同，導(dǎo)致其報(bào)價(jià)偏差很大，但這從投標(biāo)文件中卻看不出問(wèn)題。筆者建議采購(gòu)人在采購(gòu)需求中明確人員配備情況，避免因人員不足導(dǎo)致供應(yīng)商的后期服務(wù)不到位。（作者：劉楊 單位：天津市政府采購(gòu)中心）
來(lái)源：中國(guó)政府采購(gòu)報(bào)
