近段時間，山東省淄博市的燒烤火了，淄博的兩座黨政機關(guān)辦公樓也火了，火的原因是，這兩座辦公樓與其他豪華辦公樓相比，相形見絀，反差巨大，被網(wǎng)友譽為“最簡樸辦公大樓”“最接地氣辦公大樓”。在國家厲行節(jié)約、反對浪費、嚴(yán)控黨政機關(guān)建設(shè)樓堂館所的形勢下，為何還會出現(xiàn)那么多豪華辦公樓，入駐豪華辦公樓的黨政機關(guān)不知道違反《機關(guān)團(tuán)體建設(shè)樓堂館所管理條例》嗎？經(jīng)查詢政府采購信息方知，這些豪華辦公樓大部分是通過政府采購租賃的，采購方式一般為單一來源，理由是只有該辦公樓能滿足辦公需求，具有唯一性。真的是這樣嗎？
辦公樓租賃不屬于公共服務(wù)項目
對照《政府采購品目分類目錄（2022年印發(fā)）》，“辦公樓租賃項目”對應(yīng)的品目為“C2102000房屋租賃服務(wù)”，屬于服務(wù)項目。根據(jù)政府采購法實施條例第二條的規(guī)定，“政府采購法第二條所稱服務(wù)，包括政府自身需要的服務(wù)和政府向社會公眾提供的服務(wù)”，辦公樓租賃屬于“政府自身需要的服務(wù)”，不屬于“政府向社會公眾提供的服務(wù)”。根據(jù)政府采購法第三十一條的規(guī)定，“符合下列情形之一的貨物或者服務(wù)，可以依照本法采用單一來源方式采購：（一）只能從唯一供應(yīng)商處采購的”。政府采購法實施條例第二十七條規(guī)定：“政府采購法第三十一條第一項規(guī)定的情形，是指因貨物或者服務(wù)使用不可替代的專利、專有技術(shù)，或者公共服務(wù)項目具有特殊要求，導(dǎo)致只能從某一特定供應(yīng)商處采購?！鞭k公樓租賃既然不屬于“公共服務(wù)項目”，也就不適用于“公共服務(wù)項目具有特殊要求”這一情形，只能分析其是否屬于“因貨物或者服務(wù)使用不可替代的專利、專有技術(shù)”這一情形。
單一來源源于“量身定制”需求標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)《機關(guān)團(tuán)體建設(shè)樓堂館所管理條例》關(guān)于“建設(shè)辦公用房應(yīng)當(dāng)遵循樸素、實用、安全、節(jié)能的原則”，以及《黨政機關(guān)辦公用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定，并對照淄博市黨政機關(guān)辦公樓現(xiàn)狀，黨政機關(guān)辦公用房并不具有特殊性，即不存在“因使用不可替代的專利、專有技術(shù)”導(dǎo)致的唯一性情形，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)火熱、商務(wù)樓充足的情況下，不可能只有一處辦公樓滿足需求。之所以能夠采用單一來源采購方式，源于對辦公樓租賃項目實施包裝：一是“量身定制”需求標(biāo)準(zhǔn)。通過限定區(qū)域范圍、設(shè)定使用標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定配套要求、提出便民條件等辦法，將辦公樓的需求標(biāo)準(zhǔn)“量身定制”到已提前考察好或者“以租代建”的特定辦公樓身上，以滿足唯一性條件。二是濫用購買服務(wù)政策。將辦公樓租賃項目當(dāng)成“公共服務(wù)項目”，以“公共服務(wù)項目具有特殊要求”為理由，由當(dāng)?shù)卣鼍哒咝晕募?，以行政命令形式要求單一來源租賃。兩種包裝很有迷惑性，財政部門在審批單一來源采購方式時往往處于兩難境地，如不批準(zhǔn)，這些冠冕堂皇的理由或政府決定很難被否定。如批準(zhǔn)，又感覺這些唯一性理由或政府決定經(jīng)不起推敲。
長租合同違反政府購買服務(wù)規(guī)定
辦公樓一旦有人入駐就不會輕易搬遷，租賃合同期限長是辦公樓租賃的一大特點，“以租代建”的租賃合同期限會更長，直到資金償還完畢才能結(jié)束。根據(jù)《政府購買服務(wù)管理辦法》第二十四條的規(guī)定，“政府購買服務(wù)合同履行期限一般不超過1年；在預(yù)算保障的前提下，對于購買內(nèi)容相對固定、連續(xù)性強、經(jīng)費來源穩(wěn)定、價格變化幅度小的政府購買服務(wù)項目，可以簽訂履行期限不超過3年的政府購買服務(wù)合同”，租賃合同期限最長不能超過3年，超過3年即違反上述規(guī)定。即使通過多次租賃方法規(guī)避長租合同，因每次合同到期均需采用單一來源方式租賃，實際上仍是原合同的延續(xù)，仍屬于長租合同。
“以租代建”屬變相融資
“以租代建”也稱為“先建后租”，是指本應(yīng)由政府出資建設(shè)辦公樓，但因資金等方面原因（不排除規(guī)避樓堂館所建設(shè)），政府不再出資，而是委托企業(yè)投資建設(shè)，建成后再由政府租用，并以高于市場租金價格返還投資。“以租代建”一方面屬于變相融資行為，通過政府采購實施租賃，違反《政府購買服務(wù)管理辦法》第十條“不得將融資行為納入政府購買服務(wù)范圍”的規(guī)定；另一方面屬于規(guī)避建設(shè)樓堂館所行為，違反《機關(guān)團(tuán)體建設(shè)樓堂館所管理條例》第三條“建設(shè)辦公用房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行審批程序，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得建設(shè)辦公用房”的規(guī)定。
解決違規(guī)租賃辦公樓的辦法
綜上所述，采用單一來源方式租賃辦公樓理由不充分；簽訂長期租賃合同違反《政府購買服務(wù)管理辦法》；“以租代建”涉嫌變相融資或規(guī)避樓堂館所建設(shè)。有效解決違規(guī)租賃辦公樓問題可從以下幾個方面入手。
一是有效利用存量公共資源解決辦公場所不足的問題，這是落實《機關(guān)團(tuán)體建設(shè)樓堂館所管理條例》關(guān)于“嚴(yán)格控制機關(guān)、團(tuán)體建設(shè)樓堂館所，厲行節(jié)約、反對浪費”的有效辦法。受淄博“最簡樸辦公大樓”啟發(fā)，能有效利用的公共辦公資源一定要利用好，不能以改善辦公條件為借口租用或變相租用豪華辦公樓。
二是確需租賃辦公樓，應(yīng)按照“厲行節(jié)約、反對浪費”原則和政府采購法關(guān)于“嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行”的規(guī)定，嚴(yán)把租賃辦公樓需求標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)控租賃辦公樓預(yù)算資金，對于市場供應(yīng)充足的租賃項目，應(yīng)采用競爭方式，不能找各種理由生搬硬套單一來源方式。這是防止租用豪華辦公樓的有效措施之一。
三是嚴(yán)格按照《政府購買服務(wù)管理辦法》規(guī)定的服務(wù)期限簽訂租賃合同，合同期限最長不得超過3年，3年到期后，必須重新組織采購（租賃）。在重新采購（租賃）時，不能以租賃項目有特殊性、延續(xù)性、依賴性、保密性等理由，強制采用單一來源方式。只有嚴(yán)控租賃期限和采購方式，才能有效推動黨政機關(guān)主動利用存量辦公資源。
四是杜絕“以租代建”辦公樓實施政府采購。嚴(yán)格執(zhí)行《政府購買服務(wù)管理辦法》關(guān)于“不得將融資行為納入政府購買服務(wù)范圍”規(guī)定，禁止將“以租代建”辦公樓項目納入購買服務(wù)范圍，不對其列支政府采購預(yù)算，不允許其通過政府采購實施租賃。
五是靈活把握經(jīng)營性房產(chǎn)租賃項目的采購行為。公立醫(yī)院等公益二類和從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的事業(yè)單位在經(jīng)營（服務(wù)）活動中，往往需要通過租賃房產(chǎn)來擴大經(jīng)營（服務(wù)）規(guī)模和范圍，為保證經(jīng)營活動的持續(xù)性和穩(wěn)定性，租賃期限往往很長，通過政府采購實施租賃無法滿足長租合同要求。對于經(jīng)營性房產(chǎn)的租賃，一般通過經(jīng)營效益目標(biāo)來考核，可按照經(jīng)營活動來實施，不建議通過政府采購程序?qū)嵤┳赓U。（ 作者：蔣守華）
（作者單位:山東省濰坊市財政局)
來源：中國政府采購報
